财政部发布《企业产品成本核算制度（试行）》（以下简称《新制度》），规定自2014年1月1日起在金融保险业以外的大中型企业范围内实施，鼓励其他企业实施是的。本制度对“成本核算对象”、“成本核算项目及范围”、“成本归集、分配、结转”等内容进行了界定和规范。建立和完善产品成本核算体系，规范企业成本核算行为，保证企业产品成本信息的真实性和完整性，对各企业具有重要意义。

与《建筑业和房地产开发企业财务制度》（以下简称《原制度》）的有关规定相比，房地产企业“开发成本明细”的具体核算内容在四个方面发生了变化。新系统的最大亮点是引入了一种新的成本管理方法，即作业成本法。在房地产企业开发成本核算中，将原系统“期间费用”中的部分费用计入“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。

主要项目包括原系统中的“管理费”和“销售费”项目，计入“开发费-前期工程费”。如安检费、质检费、标底准备费、交易中心服务费、招投标管理费、临时围栏、围墙、围板的设计、施工、装修费等。

原制度规定的“管理费用”和“销售费用”计入“开发成本-开发间接费用”。例如：预结算准备审核费、质监费、安监费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售渠道工程费、售楼处装修费、样板间费、前期物业管理费等原制度规定为“销售费用”的项目，计入“开发成本-基础设施建设费用”。比如开发项目中各种标牌、标牌、图表、垃圾桶、座椅、雨伞等室外零星设施的造价。

新增借款成本项目

无论在原制度中还是在国家企业所得税和土地增值税政策中，房地产企业的成本项目均为6项，即征地拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、，基础设施建设费、公共配套设施费、间接开发费。另一方面，新的成本制度在原房地产企业6个成本项目的基础上增加了第7个成本项目——“借款费用”，并明确规定用于计算符合资本化条件的借款费用。也就是说，在商品房开发过程中，即从取得建设许可证后的项目开工，到取得大额产权证后的项目竣工交付，因房地产开发项目贷款而发生的费用都需要支付资本化，计入“开发成本借款成本”核算。

这一变化解决了房地产企业“借款成本”核算中哪些成本项目的问题，是企业的一大幸事。根据《企业会计准则第17号--借款费用》，结合新成本体系的要求，笔者认为，房地产企业应设置以下详细的会计科目：利息支出是指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出，非金融机构的利息支出；汇兑损益是指房地产企业因汇率变动而借入的外币本息金额之间的差额；金融机构的手续费，如融资咨询费、贷款手续费、财务管理费、贷款佣金等，等；中介费是指因贷款而必须向中介支付的费用，如土地评估费、在建工程评估费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等；其他是指因贷款而支付的其他借款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等

细化和明确了前期工程费

新制度明确将“前期工程费”分为勘察设计费、审批费和增容费四类，“三通一平”成本和临时设施成本，并细化了这四类。勘察设计费，包括勘察测量费和规划设计费。其中，调查计量费包括初步调查、详细调查等，主要包括水文、地质、文物和基础调查费、结算观察费、日照试验费、地钉桩线检查费、双线费、结汇费、建设放行费等。建筑面积测量费等，规划设计费包括规划设计费等项目。

规划设计费包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案审查费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、改造设计费、环境景观设计费等，其他项目包括可行性研究费、设计费、设计费等，咨询费、图纸费、印刷费、图纸费、制样费等。

申请建设和增容费用包括申请建设和审批费用以及项目总体审批费用。

建设费包括安检费、质检费、标底准备费、交易中心服务费、人防建设费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、交叉口开通费、规划管理费、，新材料基金或墙改专项基金、教师住房基金或中小学教师住房补助费、拆迁管理费、招投标及投资费、招投标管理费等，项目总体审批建设费包括按规定向政府有关部门支付的审批费按规定收取水、电、气增容费。

“三通一平”费用包括临时道路、临时水电、场地平整等临时道路的设计、施工费用，包括红线外施工临时道路的设计、施工费用。临时用电包括接入红线外施工用电的规划设计费、临时管道敷设、改造、搬迁费、临时变压器安装及拆除费。临时用水，包括红线外施工临时给排水设施的设计、施工、管道敷设、改造、搬迁等。场地平整包括基坑开挖前的场地平整、现场清理和运输、旧建筑物的拆除等。

临时设施的费用包括临时围栏的设计成本、建造和装修费用、临时囤积，开发项目现场的临时办公室和临时场地。临时围栏，包括围栏、围栏设计、施工和装修费用；临时办公室，包括租金、施工和装修费用。临时场地占用费，包括施工临时道路占用费、临时借用场地租金等；临时围挡费，包括围挡设计、施工及装修费。

综上所述，新成本体系对“前期工程费”成本项目的具体规定，对房地产企业正确进行成本核算具有重要意义。新制度对“开发间接费用”的内涵进行了重新界定和分类，并参照有关规定对其具体核算内容进行了扩充。与原制度相比，有三点变化：一是重新界定了“开发费用”的内涵。新制度明确规定，“开发间接费”是指工程监理费、造价审计费、结算审计费、工程保险费等。，是企业为直接组织管理开发项目而发生的，不能直接归属于成本核算对象的。

其次，“开发开销”被重新分类。

将“开发间接成本”分为项目管理成本、营销设施建设成本和物业管理改进成本三部分，并对每一部分的内容进行了详细说明。最后，具体的会计公司