《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》近日出台，首次以部门规范性文件的形式，明确规范物业服务企业和业主双方的行为规范。

物业解约

须提前90天公告

突然间没了物业管理，小区秩序难免出现混乱。根据办法规定，今后物业企业要退出小区管理，必须经过一系列程序以做好衔接工作。

物业服务合同期满终止，物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等，以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

在合同终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。

对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，将有关情况书面报送物业项目所在地县(市、区)人民政府。及时制定管理预案，并组织社区居委会及环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。

办法规定，物业服务企业要求提前解除合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。还需将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，书面告知社区居民委员会。

办法还规定，物业服务企业不履行合同约定、不按规定退出及未按规定办理物业项目通过备案的，将被记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公示，并可按照相关规定，降低企业等级或取消资质。

解聘物业

须超过半数业主同意

如果小区居民对物业服务不满意，想引进新物业公司又该如何操作？根据办法，经业主委员会或者20%以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会前15日，将会议通知及有关解聘事项等书面材料，送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。

经征得过半数的业主同意，业主大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业。

办法还明确，业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。