商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生。认购协议通常由双方当事人的基本情况、房屋状况(位置、坐落、面积)、价款(单价、总价款、交付方式)、正式买卖合同签署期限、违约责任等条款确定。

在双方签订商品房买卖合同之前，所签订的商品房认购协议实际发生在买卖合同的前契约阶段。双方当事人签订并且履行了认购协议之后，并不意味着认购方已经取得了房屋的所有权，双方当事人仍然应当签订商品房预售合同或者现房销售合同。因此，商品房认购协议一般认为是独立的预约合同，即合同双方当事人为了将来订立确定性的合同所达成的协议。

一、商品房认购协议内容能不能变更

根“自商品房认购协议签订之日起15日内，买受人需要变更商品房认购协议内容的，销售方应于配合;销售方需变更商品房认购协议内容的，应当征得买受人同意”。由此可见商品房认购方的变更权利具有保障，但是销售方的变更权利收到限制，能否变更认购协议条款完全取决于买受人。

商品房认购协议大多数都规定的订金条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于订金的规定处理;因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还给买受人”。

二、签商品房认购书要注意什么

1、尽量避免定金条款，可使用预付款性质的条款代替定金条款;购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。

2、购房者看房时通常会针对自己特别关注的点提出一些问题，开发商呢就会作出相应的答复，可以把开发商的答复写入认购书。比如你选的这套房肯定不会挨着配电箱，您选的这个户型不会挨着电梯。

3、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书，比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南。

4、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。

5、签订《商品房认购书》之前应该审查的文件：也就是我们通常说的五证，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》《商品房预售许可证》。