各区人民政府：市各委办局处、市各直属单位：

市人民政府同意市城乡建设管理委员会制订的《无锡市房屋综合开发若干问题的暂行办法》，现转发给你们，请认真贯彻执行。

在城乡总体规划指导下，实行城市房屋综合开发，是加快城市建设，提高城市建设综合效益的有效途径。它有利于旧城的成片改造和新区开发及配套设施同步建设，有利于促进各项事业的协调发展，有利于搞活城市房地产经营。各级政府和主管部门要加强对城市房屋综合开发的领导。有计划、有步骤地进行。各部门、各单位要服从城市规划建设需要。支持城市房屋综合开发，各房屋开发公司要端正经营思想，确立服务观念，讲究综合效益，保证质量，保证安全，遵守合同，注重信誉，搞好房屋开发。

在施行中有什么问题和意见，请直接告市城乡建设管理委员会。

无锡市城市房屋综合开发若干问题的暂行办法

为加快城市建设，提高城市建设的综合效益，根据国家计委和建设部颁发的《城市建设综合开发规定》的精神，结合我市综合开发的实际情况，特制订本暂行办法。

一、房屋综合开发

1.房屋综合开发的中期计划与年度计划。由市计委根据城市规划和经济社会发展计划编制；经批准后，由建委组织实施。

2.凡旧城区改造和新区建设，应逐步纳入综合开发渠道，实现房屋开发的社会化、商品化、提高城市环境效益和社会效益。

3.加强开发市场管理。各房屋开发公司须经市计委批准，市建委核定等级，发给证书，市工商行政管理局核发营业执照后，方可开展经营活动，其开发业务归市建委管理。

4.对纳入开发区内的各项建设项目（包括土地与房屋开发，主体附房和配套、管线、道路、路灯、绿化、环卫等设施），由各房屋开发公司按建设顺序办理有关手续。

5.住宅设计建设要根据国家规定的标准，结合实际需求状况，分为若干个等级，供购房单位选择。

6.对纳入开发的项目。要从社会效益、环境效益和经济效益综合考虑，做到布局合理、标准适当、美观适用。各房屋开发公司必须做好前期准备和可行性研究。统一规划、定点、征土、设计、拆迁，搞好“三通一平”，条件成熟一个，建设一个，集中力量，按质按期完成。公用、社会事业配套项目要同步建设。

7.凡具备条件的建设工程，要实行招标，议标等发包制度，鼓励竞争。各房屋开发公司必须大力加强对施工现场的监督管理，做到工程质量好、工期短、配套齐、成本低。

二、商品房屋经营

1.各房屋开发公司是商品房屋的经营单位，具有法人资格，实行自主经营，独立核算，依法纳税，自负盈亏。

2.各房屋开发公司的经营范围，包括住宅、营业用房、办公用房、市政公共设施等开发建设业务。

3.商品房出售、典租、出租，面向全市和外地企事业单位。

4.单位购买商品房，非零星住宅，须凭市计委批准文件，个人购买住宅，须凭本市户口及街道以上介绍信，个体户购买营业用房，须经市工商行政管理局审核同意。购买商品房须到产权监理处办理登记手续；如有产权转让、出租，须经房地产管理部门批准。

5.商品房建设计划经批准后，实行预售，由房屋开发公司与购房单位或个人签订合同，按期交付。

6.各房屋开发公司对商品房实行质量保修制。非结构性的从交付使用之日起包修一年，结构性的质量问题要负责整个使用期的安全。

7.各房屋开发公司的盈利，除经核定的合理留成和充实必要的流动资金外。其余全部上交地方财政。专项用于城市建设和必要的市政公共设施。具体由市建委会同财政局安排。

三、商品房屋价格

1.商品房价格由物价局会同市建委、市建行等部门核定，核定时应从实际出发，按小区、按块、按片、按点分别核算售价。由开发公司代收代办的费用，如大配套费、人防费、商业网点费、建筑税等不计入商品房屋的销售价格。

2.商品房屋销售价格构成包括以下项目：

（1）勘察设计费；

（2）土地开发费（包括征地费及“三通一平”等费用）：

（3）拆迁安置费；

（4）建筑安装工程费；

（5）小区配套建设费（包括小区必要的生活配套项目及室外道路、桥梁、管线、上下水管道、绿化、煤气、路灯、污水处理、环卫等）。

（6）管理费和利润；

（7）税金；

（8）材料差价及其他规定的费用。

3.各房屋开发公司可根据房屋质量、使用功能、地段、层次、朝向等条件，在核定的房屋销售价格基础上，按10％左右的比例上下浮动，但平均价格在一个核算单位范围内仍应保持平衡。

4.房屋开发公司的管理费，按商品房工程成本价的2.5％提取。

5.旧城区开发应本着微利保本的原则，利润控制在7％之内，新区开发不得超过15％。

四、拆迁安置

1.凡拆迁公、私房屋及其它设施，须经市建委批准。各部门、各单位和城乡人民都要服从建设需要，自觉做好拆迁工作。

2.拆迁补偿必须按照国家和地方有关规定办理。

（1）各单位的自管房屋和私房，统一按无锡市拆迁房屋作价标准执行，由房屋开发公司或建设单位给予一次性作价拆除或补偿拆除。

（2）房管部门管辖的住宅用房，由房屋开发公司或建设单位安置拆迁住户，并拆除旧房，交还房管部门相应的公房面积。

（3）单位和房管部门管辖和非住宅用房，由房屋开发公司或建设单位与产权单位签订协议，可归还原面积，也可作价补偿易地复建，作价标准按“无锡市非住宅旧公房出售价格率”执行。

（4）对需要拆迁的房屋及其设施，必须经市房管局产权监理处审核产权，对代管产、产权归属不明和落实政策悬而不决的遗留问题，要与产权管理部门签订协议，记载清楚，一次性有价处理，专项储存，方可动迁。

（5）凡属违章建筑和临时性设施，拆迁时不予补偿。

3.凡拆除公、私房屋，由房屋开发公司与房屋产权单位、私房产权人签订拆迁协议，并经房管部门审核，办理撤管或注销产权证手续后，方可拆迁。

4.住户安置

（1）拆迁住户均由房屋开发公司或建设单位一次性安置，安置后的房屋产权归属房管部门，超过住户原面积部分的资金，由该户成员所在单位分别承担，确有困难的，由单位主管部门统筹解决。

（2）拆迁范围内仍建造住宅。如拆迁户要求回迁安置的，其住房分配面积不得超过原拆迁面积，凡安置面积需超过原面积20％以上的住户，由房屋开发公司或建设单位另行安置。

3.被拆迁住户一次性安置。由房屋开发公司或建设单位对每户补贴搬家费五十元。被拆迁住户投亲靠友自行临时过渡解决的，由房屋开发公司与其签订合同，确定安置地点、面积、层次、时间，并按每人每月五元补贴，直至迁入新居，超过合同期未能迁入新居者，给予加倍补贴，加倍补贴费不得计入商品房销售成本。

（4）在房屋综合开发中。凡涉及民主人士、归侨、侨属、台属等人员的拆迁安置，各房屋开发公司应会同有关部门做好工作，妥善安置。

（5）房屋综合开发中。个体户营业点拆除时，由个体户自行解决，也可在开发区建成后，申请购买商业营业用房。

（6）新开发区内的商业。供销、街办等企事业单位，由市财办会同有关主管部门统一落实安置或调整网点，并帮助其筹集资金购买或典租营业用房和办公用房。

（7）旧城改造中。新建的商业网点，由房屋开发公司公开出售，对预售单位如何分配安排，由市财办会同市计委统一平衡，对回迁单位和回迁个体户购买营业用房或办公用房，应优先优惠出售。

五、附则

1.有关市政公共设施的拆迁安置仍按原规定执行。

2.本暂行办法自公布之日起施行，解释权属无锡市城乡建设管理委员会。