按照广州市政府新近披露的一系列计划,将在10年间完成旧城区约54平方公里的全面改造,涉及拆迁人群60万人,仅拆迁所需资金将超过1000亿元。如此同时,城中村的改造也将全面启动,并计划在3~5年时间完成52条城中村的升级改造。

如果一切都按照计划得以实施,这将是广州最大规模的一次动迁和城市改造。尽管旧城改造给市区房地产所腾出的巨大空间目前尚难以预计,但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)为代表的大型开发商,早已经悄然潜入这一领域。

改造面积涉54平方公里

2009年12月21日,广州市出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》,从而拉开旧城改造全面启动的大幕。

几日后,广州市规划部门披露了《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》,划定了旧城改造的范围,即是指建设超过30年的历史旧城。其范围基本与1980年广州建成区范围一致,面积约54平方公里,其中更新改造重点在内环路以内,面积约为33平方公里。

紧随其后,广州市国土房管部门于1月27日公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》,为旧城改造的拆迁补偿提供标准。

广州城建口几大部门快速的连锁反应显示,一场空前规模的城市“旧改”已筹划妥当,“棋至中盘”,差的只是天量资金入场撬动这场空前的城市“革命”。

为此,广州市规划部门相关人士透露,由于需要数额如此巨大的资金,所以用以往单块改造的方式进行旧城改造是很难达到资金平衡的,因此,此次旧城改造要通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡;除此之外,还要利用市场机制多元化筹措资金,在政府引导下吸引市场资本的参与。此外,政府还将对参与改造的社会资金实施税费减免和返还等优惠政策,从而确保改造的顺利推进。

补偿与一手房持平

早在2005年,广州市就已经围绕旧城改造展开各项工作,而改造的思路也几经转变。最早期的改造方式为拒绝开发商介入,由政府投资进行小范围试点改造。这种改造的方式问题在于,推进速度缓慢使广州的旧城改造工作始终难以铺开。

如果由开发商来成片改造,似乎可以解决一些问题,但“拆迁”就成为挡在中间的一块大石头。很早之前,广州部分开发商就透露了愿意参与旧城改造的意愿,但有一个前提是:拆迁问题必须由政府予以解决。