买房的时候看中的明明是一套宽敞精致的小二居,厨房卫生间一应俱全;收房时,看到的却是狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床。两百多位业主在收房时发现套内面积缩水一半,公摊系数高达52%——最近,山东省某楼盘出炉了“史上最牛”的公摊面积。
无独有偶,南京市民王小姐也有类似的遭遇,她所购买的67㎡的房子实际使用面积只有42㎡,如此低的得房率让王小姐非常郁闷。
笔者最近在走访在售楼盘时,发现各家楼盘的得房率有很大的差异,一般情况下,多层住宅的得房率在85~90%之间,小高层住宅的得房率在80~85%,高层的得房率相对较低,一般在75~80%,酒店式公寓则会更低。
公摊面积差距较大
笔者来到江宁某楼盘,置业顾问介绍说,现在该项目主推小高层的76㎡和117㎡的户型,其中76㎡户型有南北两个阳台和一个飘窗,楼盘公摊比例为20%。不过两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3㎡,这样算下来,使用面积就达到了66㎡。笔者算了一下,不算飘窗,得房率都将近87%。
而城中的另一个在售楼盘全部为高层建筑,分为酒店式公寓和住宅,据售楼人员介绍,住宅的公摊比例约18%,主要是80~90㎡的中等户型,而公寓的公摊比例约为30%。
对此,售楼处的工作人员解释说,公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。酒店式公寓是40多层的高层建筑,塔楼结构,里面配备有8部电梯,而住宅是30层的高层建筑,属于板楼,里面只配备了2部电梯,单从电梯来说,公寓的公摊面积就比住宅多了许多。
影响得房率的因素不少
业内人士介绍说,不同楼盘公摊面积所占比例不同,影响因素很多。比如说,建筑形态是板楼还是塔楼,电梯等配套设施多寡等等。
一般情况下,楼层越高、楼层结构越复杂,公摊比例也就越高。
其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼,得房率通常在80%以上,户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话,还能省了电梯、供水设备间等公共部位。
而塔楼结构可实现一梯多户高容积率,但得房率通常仅为75%,因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外,一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
笔者在走访中发现,除了建筑形态不同,有些开发商会通过其他方式提高得房率,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积,撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。
不能过度强调高得房率
很多购房者认为房子的得房率越高越好,这也不完全正确。南京民用建筑设计院建筑师陶丹丹介绍说,得房率往往跟小区的相关配套联系在一起,楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等,如果得房率特别高,只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适,这没有固定的标准,主要涉及两个重要的方面:小区内的配套公用设施以及套型本身。
陶女士说,小区配套在地块开发的时候有规划控制文本,这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等),开发商在应对这个比率的时候有自己的对策,有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区,就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑,这些面积肯定超过规划控制的低限,最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些,公摊的会高一些,但是小区整体档次高了、品质提升了,一样是好楼盘。
“开发商赚钱的思路不一样,有些不想做太多社区用房,就会把这部分面积控制在最低限度,会所、休闲等空间也不会考虑,最终这个楼盘虽然符合规范,得房率也高,但是没什么品质、档次不高。”
另外,陶女士提醒,对于套型本身也不能盲目强调得房率,要看套型设计得是否合理,有些套型的得房率虽然高,但是进深很大,有很多走廊、暗间等,这个得房率就高得没什么意义了。
国家对公摊比例没有硬性规定
国家对公摊比例是否有硬性规定呢?据南京市房管局的工作人员介绍,房屋面积测量原则有明文规定,至于公摊比例却没有要求,主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批,项目不同,比例也会不一样。
不过,近些年来关于公摊比例的纠纷不少,房管部门规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。“开发商在销售时应明确告知公摊比例,如果购房者入住后对这一比例有异议,感觉实际使用面积缩水,可以找房屋测绘机构测量,并以此维权。”
不过,南京城市建筑设计院建筑师蒋君标表示,楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要,公摊面积大也不一定是坏事,虽然住房实际使用面积相对少了,但公共活动空间也相对大了,居住的舒适感也会提升。
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