20年产权的房子是可以买。房子产权是把开发商取得的房屋所有权称为大产权，把买房人取得的房屋所有权称之为小产权，或者说大产权是指整栋楼的产权，而小产权是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。其实大家都了解，有房产权的房子才是安全的，而且也可以放心购买。

一、购买小产权房的注意事项有哪些？

1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。

3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。

二、小产权房是否能够转为大产权房

小产权房在实际上是没有产权的，这种房子既没有土地使用证也没有预售许可证。根据规定，国家是明确禁止小产权房登记发证的，国土房管局也不会给购房合同备案。同时，随着现在国家逐步推行换发不动产证，小产权房同样无法取得。但需要注意的是，虽然小产权房没有办法取得正常的房产证和不动产证，但也不意味着小产权房没有合法的证件，比如很多购买小产权房的人就办理了还一本蓝色的“房产证”，叫《集体土地使用证》(如宅基地使用证等)，不过有了这个证件也不代表这个房子就是你的，只是说地方政府在一定范围内认可的土地使用证.，简单来说你只是取得了这个房子的使用权利，房屋的产权仍然不是你的。所以，从严格意义上来讲，小产权房是不可能取得国家颁发的房屋产权证书，如果有人忽悠你说小产权房可以办理房产证，那么他肯地是在骗人，买房人切勿上当。

三、五证不全的房子能买吗

1、五证不全的房子为什么有人买？

五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。

2、怎么知道五证不全？

预售许可证是五证的后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。

商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。

3、风险是什么？

销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。

在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。