《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。是否支付的地价款和房地产开发成本都能享受加计扣除?本文详细解读。
一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。
《国家税务总局关于印发的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
二、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许加计扣除开发土地所需成本的20%，加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。
《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(二)项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
三、代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条(一)项规定，代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
四、装修费用的加计扣除。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
《关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
装修费用是否包括家具、电器等动产设施，各地有不同的规定。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)第二条规定，房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用(含装饰、设备等费用)已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(三)项规定，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
五、购买在建项目进行继续建设再转让的，后续建设支出可按规定加计扣除。
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第四条规定，房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
六、省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除。
《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》(鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(五)项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
七、土地出让金返还款，不能扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(四)项规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函「2012」92号)规定，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
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增值税一、土地增值税清算条件有哪些一、纳税人应该进行清算的条件（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。二、主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。二、土地增值税清算的流程1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯2023-04-15187人看过 -
增值税一、清算条件：凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额1、符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。(三)直接转让土地使用权的项目。(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(一)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题2023-04-30404人看过 -
增值税第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核2023-04-07366人看过 -
增值税税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。土地增值税征管方式《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%2023-04-30125人看过
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增值税计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括：(1)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规2023-03-1559人看过 -
增值税1、增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。2、增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额。3、销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。4、扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目。5、增值税税率：土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30％、40％、50％、60％四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％。一、土地增值税清算是怎样1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务2023-02-28426人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。... 更多>
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土地增值税清算新规定具体有哪些新疆在线咨询 2022-09-18主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与人项目开发同步。
