一、商品房的销售广告和宣传资料有何作用

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，我们在购房时，应当对开发商或者销售人员提供的广告传单及宣传资料进行完整的保留，以便日后发生纠纷时有据可循。

二、如何签订购房合同

1、是查询开发商房屋是否被抵押、查封，可以去房地产交易所查询，或者查看《国有土地使用证》原件备注栏。网上可以查询，但是信息由于没有及时更新，并不可靠。对于抵押房，坚持要求在解押后才签订商品房买卖合同，签订合同后才支付首期款。如果想退定，因相关知识较专业，应当在认购书规定的签约时间前尽快委托专讨定金的房地产专业律师负责追讨。

2、是面积差异处理条款，要填写单价，不要采取按套销售方式，对面积差异，按照房管局制订的合同第1项处理，不接受开发商另定的条款。

3、是质量条款。现在标准合同中没有这种条款，而且装修房往往掩盖了房屋内在质量问题，等到住进去才能发现，因此应当约定出现质量问题的违约责任，例如保修期内房屋三次修理不好，应当支付具体数额的违约金，同时可以退房等。尤其是购买顶楼的购房者应当注明房屋漏水、渗水的违约责任（包括退房）。约定延迟维修的每日应当支付的违约金金额。

4、是交楼条件条款，通常按照合同第1项交楼，不接受第4项及其附件四的规定，删除开发商制订的除第1项外的延迟交楼的免责条款。

5、是《房地产证》条款。尽量缩短办证期限，延迟办证要求按日计算违约金，例如每日万分之一至二，有权退房。删除开发商在附件四中规定的因房管局或者按揭银行造成延迟办证，免除开发商责任的条款。

三、怎么预防商品房交楼风险

（一）注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对方签收或拒收的证据；

（二）明确约定交楼标准；

（三）合同中注明我方有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料；

（四）明确配套设施的责任主体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开通，由相关单位负责。