二手房交易如何规避毁约风险？律师教你几招！-法师兄

二手房交易如何规避毁约风险？律师教你几招！

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-22 18:21:37 485 人看过

卖方返价的违约潮是丧失契约精神的表现。实践中，相当多的纠纷都是买卖双方调解解决，也有一部分调解未果诉至法院。买方通常诉请卖方承担违约责任，支付解除合同的违约金。法院将根据卖方违约和买方受到损失的实际情况，决定支持的违约金的比例。若违约金比例过份高的，法院可以酌情调整减低。

律师支招第一步：签前规定违约责任，违约后抓证据。

潘翔律师说，从纠纷事前防范的角度讲，买卖双方要签署好二手房买卖合同，明确约定清楚各方义务的履行内容、步骤、期限及违约责任。纠纷发生后的事中控制也非常重要。打官司就是打证据。买方要想在将来的官司中胜诉的，应收集、固定卖方违约的证据。卖方反悔不卖房，经常会找各种借口，反过来指责是买方不履约。所以，一旦卖方表示想加价、不卖房，或者卖方不配合办理首期房款的资金监管，不配合赎楼解除抵押，不配合递件过户的，买方应及时地书面催告卖方。双方交涉的短信、对话录音都可以作为证据固定。

律师支招第二步：提高卖方违约成本，支持买方履行合同的合理诉讼。

潘翔律师还表示，对卖方而言，如果承担的违约成本小于违约的收益，卖方宁可选择违约。所以应该提高卖方的违约成本，让卖方不敢违约。建议法院在今后的判决中，对于违约金不足以弥补买方受到的房价上涨的损失的，应考虑判决支持买方要求卖方赔偿上涨后的房价和合同约定房价之间差价损失的诉讼请求。对于一次性付款、符合购房资格的买方，应考虑追加房产的抵押银行为第三人，判决支持买方提出的继续履行合同，完成房产解除抵押、过户和交付的诉讼请求。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多继续履行相关文章

公房
买二手房如何约定付款方式和规避交易风险？

导读二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么在购买二手房的时候我们该如何约定付款方式，如何避免二手房交易风险呢？一、买二手房如何约定付款方式对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。二、如何避免二手房交易风险1、购房

2023-06-10

200人看过
二手房买卖
二手房买卖繁琐复杂4招教你规避交易陷阱

买卖交易繁琐复杂，消费者稍不留神就有可能误入陷阱，记者为此走访了相关专家，并总结了几大规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。1.产权状况陷阱根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的”房屋不得转买卖交易繁琐复杂，消费者稍不留神就有可能误入陷阱，记者为此走访了相关专家，并总结了几大规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。1.产权状况陷阱根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。但上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房

2023-04-22

490人看过
写字楼
教你如何避开风险：投资二手写字楼

1、准备投资二手写字楼之前，如何计算年回报率？答：年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个二手写字楼单位年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，自然最佳。2、哪些片区的二手写字楼投资及升值空间最大？答：目前地王商圈、国贸人民南商圈、上海宾馆商圈、中心区及车公庙片区等极具投资及升值空间。以单位每平方米价格为例，地王商圈此前2万-3万港币/平方米，目前各楼层均价约1万港币/平方米；国贸人民南商圈此前超出1万元人民币/平方米，目前各楼层均价4000元-5000元人民币/平方米；上海宾馆商圈此前1万元人民币/平方米，目前各楼层均价7000元人民币左右；中心区及车公庙片区的二手楼价格一直在涨，像车公庙创新科技广场，此前起价3800元/平方米左右，目前价格已达到6000元/平方米左右。而目前中心区在建项目很多，像特美思广场、大中华国际交易广场、联通大厦等，

2023-04-13

197人看过
复婚
律师教你如何规避房产纠纷

为了避免生活中房产的纠纷,律师提醒您应该如何避免生活中房产纠纷。第一,找别人顶名买房要签订好房屋归属的协议。之前限购政策实施时,有购房者没有购房资格,于是以别人名义购房。如果没有签署房屋归属协议,这样实际出资人就会面临一种风险,那就是登记簿中记载的房产所有人,一旦将房屋自行处分给善意的第三人,则由善意的第三人享有此房屋的所有权。这样实际出资人将会失去对此房屋的一切权利,最后血本无归;第二,如果老年人想避免自己去世后因房屋继承问题发生纠纷,老人可以立遗嘱,写明在自己去世后房屋归一个或几个子女所有,这些书面的凭证是证明房产归谁的有效证据所在,因此必须要谨慎对待。第三,谨慎使用办理假离婚购买房产。之前因为购买资格和政策的影响,很多结婚后的夫妻不具备购买房屋的资格,好多夫妻自作聪明先办理假离婚后买房。从表面上看,离婚后规避了不少政策限制,但蕴含的风险也不可忽视。首先是复婚的约定能否履行。夫妻双方在

2023-06-10

447人看过

银行贷款
七招教你防范二手房交易纠纷

买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。笔者结合自己所承办的案件，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。本文中的案例均来自于真实的案件。一、房产抵押公积金贷款的相关规定是什么使用住房公积金进行贷款需要办理房产证抵押和反担保和抵押。经过担保中心来担保的公积金贷款，借款人是不需要到房管局领取房产证的，由担保中心代领房产证。此后，由产权本人带身份证原件前往担保中心进行领取。如果产权人是两人或两人以上，需要全部产权人由本人带身份证前往担保中心领取，若不是同时到场，可分别领取。银行贷款，那么担保中心就是银行，房产证就要抵押到银行。住房公积金贷款抵押办理程序1、购买一手房的程序借款人到市住房资金管理中心领填申请表-资金中心审查贷款资格(5个工作日)-承办银行审查贷款安全性(20个工作日)

2023-06-24

94人看过
继承人
二手房交易从哪几方面避开风险

1、提前对手续和各种证件做了解买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。而没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2、尽量不要选择在租的房子因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。3、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。4、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

2023-04-16

412人看过
优先购买权
教你十招规避二手房屋买卖纠纷

本文提供二手房屋买卖纠纷应对方法，不仅有买房需要注意的五个方面更有卖房者需要注意的五个环节。全面应对房屋买卖纠纷。在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，笔者分别为买卖双方在5个环节支招。卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣

2023-06-05

417人看过
知情权
公摊面积计算教你几招避免风险

公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的房子到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此，关于公摊面积的纠纷不断。

2023-06-04

324人看过

要约
二手房交易陷阱步步惊心教你四招避开雷区

在本版今年3·15专题上，记者按一般买卖程序给读者指出了需要注意步步惊心的雷区。对买家来说，买卖二手房中最担心的雷区是涉及法律步骤与排解纠纷的方法。本期《二手房交易疑难》请来合富置业、满堂红两位专业人士以及两位去年成功争取3点佣公义的消费者，请她们给读者提供安全避雷的有用贴士。维权斗士心声：避雷功课不可不做去年3月，中介3点佣的正名席卷全城。卢姨是其中的始作俑者，她与某公司超标收佣的官司经本报报道后，引起很大反响，而何小姐看到她打官司的消息才鼓起勇气向中介公司讨回超标收佣。经过官司与投诉的洗礼，卢姨与何小姐都觉得自己买卖楼宇知识大增。卢姨告诉记者，打官司之前，她买房子基本不细看合同，后来她每一次买楼都仔细阅读合同条款，而且一坐下来签约就立即告诉经纪：中介费双方合计不能超过3%。卢姨自去年以来也买了不少房子，她发现中介经纪基本上都知道只能收3%。何小姐表示，她也是要维权时才仔细看买房合同与相

2023-06-10

250人看过
房产中介
卖房者如何规避风险?二手房交易常见购房陷阱

二手房交易常见购房陷阱：不通过中介自助交易：对于许多二手房买卖双方避开中介公司进行交易的现象，是想节约费用而铤而走险。业内人士认为为了尽可能避免交易风险，买卖二手房还是应该找中介公司，特别是应当找一些可靠的口碑好的房产中介公司来交易。业内人士表示，现在二手房交易过程比较复杂，既要出具住房证明，缴纳住房维修资金，还要进行网上放盘、网签等手续，从签订合同到真正过户至少需要一到两天时间，很多要求买卖双方同时在场，一旦双方时间不凑巧，可能需要的时间会更长，这期间如果没有中介公司做担保，买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不

2023-06-02

343人看过
银行贷款
律师教你十招避免买房陷阱

1、在签订购房合同前，要弄清对方的身份，明确谁是商品房的产权人，这是购房合同的主体。根据法律规定，不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，因此合同的出卖人应当是房地产开发商。开发商委托中介机构签订合同的，中介机构应当具备相应的资质和经营资质，并有开发商出具的授权委托书方可签订合同。二是检查有效证件。商品房预售必须有“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要文件。在没有上述文件的情况下，该商品房不具备销售条件。除上述“五证”外，法律规定，未经原购房人同意，已查封、抵押、出售的商品房不得出售，否则，购房人将面临巨大风险，直至房产空置。因此，买房前要到相关部门了解该商品房是否已被查封、抵押或出售，以确保交易安全。目前，商品房销售的普遍做法是购房者在签订购房合同前先

2023-05-08

381人看过
夫妻共同财产
规避二手房代签风险的招数

在二手房买卖过程中，代签合同时如果操作不当，常常会带来风险，并造成经济上的损失，因此购房者应该小心为是。但业内人士表示，代签合同的方式比较常见，在房价平稳时期并不会出现问题，不过在房价波动时如上涨或者下跌，代签往往会成为终止合同的借口，甚至被心怀叵测之人所利用。代签这种交易方式本身并没有错，而且为法律所允许，只不过要求交易双方严格按照法律规定来操作，方能避开风险，做到安全交易。代签合同较常见当上海的吕先生收取买家3万元定金之后，突然因公事需要到外地出差，为了不耽搁交易，他让太太代为处理，以自己的名义出面跟买家代签房产买卖合同。当然，在他出差之前，他在附近的公证处对委托书做了公证。记者了解到，在二手房买卖过程中，经常出现代签合同的情形。据了解，在一般情况下，亲人之间委托代签形式最为常见，如父母子女之间、夫妻之间、兄弟姐妹等等，当然也有朋友之间委托。除了上述提到的定金合同、房产买卖合同之外，在

2023-06-10

349人看过

集资房
二手房款交律师保管避免了风险

[摘要]南方日报近日连续报道了二手房交易中的黑幕，引起市民热烈关注。而今年省两会期间，省政协委员简松年就提交提案，建议效仿香港，由律师负责处理保管及交收楼款，同时引入保险制度。日前省建设厅作出答复，表示将予以采纳并逐步推进。炒房陷阱南方日报近日连续报道了二手房交易中的黑幕，引起市民热烈关注。而今年省两会期间，省政协委员简松年就提交提案，建议效仿香港，由律师负责处理保管及交收楼款，同时引入保险制度。日前省建设厅作出答复，表示将予以采纳并逐步推进。简松年表示，现在由物业代理中介处理二手房的买卖，如果中介收到楼款后，拿去炒买股票失利或挪款失踪的话，买家或业主可能会“屋”“财”两空。为此，他建议参考现时香港的做法，由律师负责处理保管及交收楼款。另外，订立完善法规，规管中介物业代理，专款专用买卖楼款，不得擅自挪用其他方面。上述两种情况可引入保险制度，成立弥偿基金，由每单买卖物业收取某百分比费作为基金

2023-06-10

490人看过
承诺
预售商品房存在什么风险，律师教你避免风险

预售商品房存在什么风险，广州房产律师教你避免风险!一、预售商品房存在什么风险1.楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了;2.是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就会小一点。为了规避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。3.是逾期交房，没有按照约定的交房期限交房，竣工日期拖延。开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足，致使工程拖延。为了避免此类问题的发生，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，譬如其资金实力，其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚，以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任，这样才能做到有备无患。二、如何避免预售商品房的风险(1)开发商的信誉、实力

2023-06-10

212人看过