2003年11月1日，乙方廖某与甲方李某、邓某、陈某签订土地租赁协议，协议约定甲方将甲方集体所有的约700亩土地租赁给廖某，租赁期20年。甲方签字人为李、邓、陈三位村民。本协议由村民委员会和镇人民政府盖章，但土地租赁未经甲方村民集体决议批准。土地租赁协议上的签字人李、邓、陈不是村民选出的代表。协议签订后，乙方在租赁土地上种植桉树，并于2013年砍伐所有桉树。租赁期内，乙方应每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲、丙双方签订《刘山合同》，将上述租赁土地承包给刘山。如三方发生争议，甲方认为乙方签订的土地租赁协议未经集体同意无效，乙方与甲方村民李、邓、陈签订的土地租赁协议无效。乙方认为该土地已出租十年，村民每年收取租金，视为对本协议的认可，本合同为有效合同。同时，乙方认为甲、丙方签订的合同属于一地两租，未经镇人民政府批准，损害了乙方利益，合同无效。因此，甲、乙双方均向法院提起诉讼，确认对方签订的合同无效

[判决结果]

法院认为，如果用人单位将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或个人，事先经村民会议成员三分之二以上或者集体经济组织成员三分之二以上的村民代表同意，报乡（镇）人民政府批准。被告廖与甲方村民李、邓、陈签订的土地租赁协议，未经集体同意，违反了强制性法律规定的“民主协商程序”。因此，双方于2003年11月1日签订的土地租赁协议无效。C为甲方集体以外的个人，集体土地承包需经甲方村民小组成员三分之二以上或村民代表三分之二以上同意，并经镇人民政府批准。因此，尽管甲、丙方签订的合同已集体决议通过，但尚未报镇人民政府批准，鉴于上述情况，该合同无效，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采用农村集体经济组织内的家庭承包方式。不适合家庭承包的荒山、沟渠、丘陵、滩涂等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。"同时,第三十二条规定:"通过家庭承包取得的土地承包经营权,可以依法通过转包,租赁,交换,转让等方式转让。“由此可见，农村土地管理只能采用合同管理制度，不能采用租赁管理制度，允许的土地租赁只能由承包人在家庭承包后出租，属于土地承包经营权转让范围，不能由农村土地所有人出租，即用人单位。根据本规定，甲方作为集体土地所有人，无权出租与乙方签订土地租赁合同的权利。乙方与甲方的李、邓、陈村民签订的土地租赁协议实际上是一份土地合同。

根据《农村土地合同》第47条和第48条《中华人民共和国土地承包法》：“农村土地以其他方式承包的，在同等条件下，集体经济组织成员优先承包。发包人将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人的，应当事先征得村民会议成员三分之二以上或者集体经济组织成员三分之二以上村民代表的同意。“乙方不是甲方的集体村民，集体土地合同须经集体同意。甲方签字人李、邓、陈不是村民代表。他们无权在未召开村民会议或村民代表会议的情况下代表甲方将集体土地租赁给乙方e会议，因为双方签署的协议违反了“民主谈判程序”“该法律的强制性规定应为无效合同。