小产权的房子是违建

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

法律规定

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

一、小产权房的特点

（1）房屋不合法地依附于农村集体土地上，具有严重违法性。

《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。小产权房建设显然不符合现行土地管理法的规定。此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。总之，从国家相关法律法规、政策的规定可以看出，农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

（2）开发成本及销售价格较为低廉。

由于小产权房直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过规划许可、集体土地征用、国有土地招、拍、挂等环节，省略缴纳国有土地出让金和相关税费，节约了大量资金，降低建设成本。并且，房屋占用的土地区位优势不足，房价低廉，故更具有市场竞争力。在当今商品房市场售价畸形高涨及购买者面临资金压力的形势下，低廉的销售价格成为小产权房不正当竞争的法宝，导致购买小产权房者趋之若鹜。客观上刺激了小产权房违建开发和销售。

（3）小产权房产权的缺失和不完整性，这是与具有产权的三证商品房的最大差别。

这一天然不足，注定小产权房只具备了普通商品房的使用性质，因不具备合法性，其流通转让受到诸多限制，既无法律保障，也不可以上市交易。这已经在日常交易中埋下诸多矛盾隐患。

（4）交易风险隐患较大。

当前小产权房交易纠纷已成为法院当前审判的难点问题之一。

二、小产权房的违建方式

（1）农民利用自己宅基地，或者将其宅基地使用权非法转让他人或单位违建销售。若为一处，一般违建规模不大，但成片衔接的多户宅基地综合利用违建开发，违建规模和影响却不可小觑，甚至成为违建处理执法的难点。

（2）集体经济组织或其他单位、个人在集体土地上以集中建设农民住宅楼、福利房或其他名义，未经土地、规划、建设等主管部门许可，开发商品房，对外公开出售。现实中，因新农村建设、征地等原因重新建安置房虽不在少数，但因是对本村集体组织成员销售，其违法影响和危害性相对不大。如对集体组织以外成员销售，则另当别论，并成为当前严厉打击的重点。