本澳租务市场随楼市飞升、外来人口大增而日益蓬勃，租赁双方相关的问题、矛盾、纠纷也纷显。法务局表示，从普法热线的查询个案反映，加租、分租及如何终止租赁合同(房东收楼及租客退租)，都是居民在租赁关系中最常遇到的问题。本澳法律规定，业主如果想加租，但租客反对，只要租约未到期，业主也不可以此为由单方终止租约。法律也规定，租客如欲退租，至少提前九十日书面通知房东，且须要向房东缴付相当于一个月的租金作为补偿。

法务局指出，《民法典》规定，当事人可按租赁合同内的条款，又或双方其后定出的协议来调整租金。加租协议，可以是事先协议：在订立租赁合同时，房东与租客可以协定每年加租若干，但如果合同定出的调整租金的规则，是许可房东任意调整，又或可根据明显不合理的标准调整时，则租客可以向法官申请变更该等规则;也可以是事后协议，即订立合同在先，租赁双方协定加租在后。

租约订明加幅免争拗

业主欲加租，但租客反对，只要合同仍然有效(即未届满)，业主也不可以此为理由，单方终止租约。须注意的是，即使房东与租客签订为期一年的租约，这并不意味一年过后该租约便告失效。因为，不动产租赁期届满后，法律规定，无任何一方按约定或法律规定的时间及方式(一年或以上的租约，法定通知期间是提前九十日并以书面方式作出)提出单方终止时，合同即会自动续期。也就是说，假如租约为期一年，期间业主与租客无法就加租达成共识，业主要求解约，那么，租客是有权住到租约届满，并可于之后继续租住最少九十天，因为业主起码要提前九十天通知。

当局认为，租赁双方应以互相信任及尊重为基础，订出合理的协议。为了避免租约仍生效期间租赁双方就加租协议产生的矛盾，可考虑在租约中事先协议一个双方都接受的合理的调整租金幅度。

在房东收楼及租客退租的问题上，法务局表示，房东可以在以下情况解除租约：一，租客不在适当的时间和地点支付租金(例如租客有拖租或欠租的情况);租客将房屋用于不法用途(例如租客在单位内贩毒)。二，租客未经房东同意进行更改工程(例如擅自将厨房与客厅分隔的墙壁拆掉，改建成开放式厨房)。三，租客未经房东许可将房屋全部或部分转租(例如租客在租约没有规定可以转租，以及未经房东同意或追认的情况下将单位的其中一个房间分租出去，并收取租金)。四，租客将房屋用于非原定用途(例如将住宅单位用作办公室)。

但须注意的是，房东以上述理由为依据而解除合同时，必须经由法院作出，而解除之诉应自房东获悉有关事实时起一年内提起，否则便会失效。

租客退租须提前通知

租客也有权在租期届满前单方废止租约，即退租，但最少须提前九十天以书面通知房东。如果租约中已定有较短的期间，则只要按照所定的期间通知即可。但租客在合同届满前行使单方废止权时，房东有权获得相当于一个月的租金作为补偿。双方也可事先协定赔偿方式，但房东可以获得的赔偿不得超过两个月租金的金额。

另一情况是租客解除租约，法律规定租客可以解除租约的情况，包括：房屋不能让租客按原定用途享用且并非由租客造成(例如睡房天花板渗水);房屋存在或后来出现问题并危害到租客及其亲属的生命健康(例如屋内电线漏电)。在租客解除租约的情况下，便无须对房东作出补偿(一个月的租金)。