一、合同跟要约有什么关系

要约是当事人发出的旨在订立合同的意思表示，是合同订立的前提。在受要约人经过考虑接受要约后，要约人必须受自己所做出要约的约束。作为一个合格的要约，一旦被接受，合同即告成立。一个符合法律要求的合格的要约必须具备下列条件：

（一）希望与对方订立合同的意思。要约必须是一种意思表示，这种意思表示应表现出是一种外部行为。根据内容的繁简不同，可以用口头形式，也可以用书面形式。

（二）按法定要求明确提出该合同的各项条款，特别是主要条款以供对方考虑。要约的内容必须明确而且确定。因为要约被对方接受，就可以成立合同，并因此而发生其权利义务关系，产生一定的法律后果。

二、合同要约书范文

卖方：地址：

中介方：XX代理有限公司地址：XX市XX路XX号XX国际电子大厦XX楼XX室

卖方是位于之物业（以下简称“该物业”，该物业地址以[房地产证][预售契约][商品房买卖合同]为准，若有差异时，双方同意再作修改，并同意不以此作为取消交易之理由。）的合法产权人，现卖方收悉并确认中介方代理之买方购房要约及同意以下述条件出售该物业予买方：

（一）该物业建筑面积为XX平方米（以[房地产证][预售契约][商品房买卖合同]为准，若实际面积有差异时，卖方同意以本承诺书订明之楼价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由）。

（二）卖方同意承诺以人民币元（￥）出售该物业，卖方并同意按下述方式收款：

1、人民币元（￥）于签署本承诺书后收取作为临时定金；

2、人民币元（￥）于时或年月日或之前收取作为加收定金；

3、人民币元（￥）于时或年月日或之前收取作为首期余款；

4、楼价余款人民币元（￥日前或于该物业产权交易过户完成时或贷款银行办妥抵押登记时收取（如买方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与楼价余款的差额由买方以现金直接支付予卖方）。

（三）卖方于收取定金时，须出示[房地产证][预售契约][商品房买卖合同][共有人/配偶同意出售证明][委托公证书]等有关证明文件。如卖方未能即时出示上述文件，除买方同意外，否则该定金将暂时存放于中介方帐户内；如卖方最终于年月日前都未能出示上述文件，卖方须负订约过错导致毁约之赔偿责任，中介方将定金交还予买方。买方对此不能向中介方要求任何赔偿。如需中介方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交中介方办理相关手续。而买方于中介方交还定金或交付卖方已签署之收据时，须归还中介方开出之预收款凭证；如有遗失，买方须支付该预收款凭证开具金额的5%予中介方作为税费补偿。

（四）卖方承诺该物业将以[空置状态]/[连现状家具及电器]/[连现有租约]交易。

（五）卖方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。否则，卖方须赔偿买方及中介方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成物业不能办理产权登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部责任。

（六）卖方承诺协助买方于办理按揭手续时签署有关转让文件及出示有关证明文件，并于该物业产权交易过户完成前须付清一切有关该物业之产权瓜葛、债务、税项、抵押、银行按揭供款及杂费（包括但不限于水/电/煤气/电话/管理/设备开通及物业维修基金等费用）。

（七）卖方同意如卖方于签署本承诺书后未能于年月日之前办妥该物业产权交易过户手续或未能履行本合约之条款将该物业售予买方或因该物业产权问题导致不能达成交易，则卖方除须双倍返还定金外，并须向中介方支付上述楼价百分之六之金额作为违约金，及赔偿买卖双方咨询及中介服务费金额的总和及支付中介方因追究违约方违约责任而发生的律师费用给中介方，若卖方与买方私下交易的，则卖方仍须向中介方支付上述楼价百分之六之金额作为违约金；若买方悔约不买的，则卖方有权与中介方均分定金并另行出售该物业。

（八）基于中介方提供之中介及咨询服务，卖方须支付予中介方人民币元（￥作为中介费及咨询费，卖方须于交收首期楼款时支付上述费用予中介方，否则卖方须每天按欠款额0、1%支付逾期的滞纳金至付清上述费用予中介方止，对此卖方无异议。

（九）卖方同意卖方之税费由负责，买方之税费由负责，其他有关等费用各自负责。

（十）本承诺书一式两份，自双方签署之日起生效，双方各持一份，具同等法律效力。双方同意如因本承诺书而产生的纠纷均交由XX仲裁委员会仲裁。

卖方：

中介方：XX代理有限公司

签署：签署：

日期：日期：

三、合同要约的法律效力什么

要约的法律效力表现在对要约人的约束力和对受要约人的约束力两方面。

（一）要约对要约人的约束力。此种约束力又称为要约的形式约束力，是指要约一经生效，要约人即受到要约的拘束，不得随意撤销或对受要约人随意加以限制、变更和扩张。

（二）要约对受要约人的约束力。此种约束力又称为要约的实质约束力，在民法中也称为承诺适格，即受要约人在要约生效时即取得依其承诺而成立合同的法律地位。具体表现在：

1、要约生效以后，只有受要约人才享有对要约人作出承诺的权利。当然，该项权利由于受要约人的特定性而具有人身性质，它不能转让。

2、承诺权是受要约人享有的权利，是否行使这项权利应由受要约人自己决定，也就是说受要约人可以行使也可以放弃该项权利。他在收到要约以后并不负有必须承诺的义务。

3、一旦受要约人作出承诺的意思表示，合同即告成立，在要约人和承诺人之间形成合同权利义务关系。