房地产信托一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托？有的媒体这样予以界定：“房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。”
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
审视以上现有法律规定，不难看出，如果“承诺保底”与“预期收益”不能兑现，信托投资公司只可能承担行政责任与刑事责任，而这两种责任形式均不能为委托人提供直接的权利救济。为保护委托人的利益，我国有必要将民事责任引入房地产融资信托。
一个民事责任缺失的投资者保护机制，必定是一个软弱无力的机制。要保护委托人的利益，促进房地产融资信托的健康发展，就必须构建房地产融资信托的民事责任机制。具体构建的制度设计可以参考证券虚假陈述民事赔偿机制，吸收市场欺诈理论和信赖推定原则等成熟经验与理论。中国政法大学·符启林
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信托融资(一)信托贷款型模式属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然121号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条2023-06-07248人看过 -
信托融资一、房地产投资信托概念房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要，为房地产企业拓展新的融资渠道，并且，依托房地产信托，投资者可以通过资本市场，投资房地产领域，增加了新的投资渠道。所以，开展房地产信托，可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。1、房地产投资信托种类根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类：权益型(Eq ityREITS)权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产2023-02-23258人看过 -
信托融资今年年初，招商地产宣布将通过信托方式融资；上周，中铁二局也决定通过信托方式为地产子公司融资10亿元。据记者了解，目前，另一国有背景大型房地产企业也正在试图通过信托方式募集资金。似乎一夜间，信托融资成为强大的国资背景地产上市公司的一种热门选择。随着宏观调控的深入，建立多渠道的融资体系成为众多房地产公司的当务之急。中铁二局证券事务代表马文军在接受记者采访时表示：“我们这次进行信托融资，主要的目的就是建立多种方式的融资渠道。”信托融资成本相对银行贷款要高，所以之前一些融资能力强的国资背景上市公司很少尝试信托融资。陈巍在接受记者采访时算了这样一笔账，“集合式信托理财募集资金向房地产项目贷款，在一线城市大概是10%左右，这还不包括银行和信托机构收取的各种费用。现在银行贷款基准利率是7.56%，即使上浮20%，也没有超过10%。因此，信托融资的成本大约比贷款融资高2至3个百分点。”www.xintof2023-06-07263人看过 -
信托融资分析认为，在集合信托市场中，房地产信托担当起发行的主力军作用，并支撑起上半年信托融资的半壁江山。下半年房地产信托的发行主要看政策的变化，除非被叫停或出台新的政策，否则房地产信托依然还是发行的重点。房产信托融资是无奈之举房地产行业的调控政策，使得房地产上市公司再融资普遍受阻，信托融资虽然成本高，但在当前成为企业借道融资的“救命稻草”。一家中小型房地产企业的负责人向记者坦承，信托融资实属无奈之举。“现在银行对于房地产开发贷款审批很严，一般中小开发商已经很难获得银行开发贷款。我们本身也没有房地产开发所需的那么多的流动资金，在其他融资渠道不畅通的情况下，虽然信托成本高，但没有办法，要不拿的地就要被收回，还要损失几个亿的定金。”她说。记者了解到，一般大的开发商信托融资成本可控制在12%左右。但民营的非上市公司融资成本就相当高了，目前房地产企业通过信托融资的成本一般在15%-20%左右，但有的甚至高达2023-06-0765人看过
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房地产投资信托我们可以做很多准备，资产可以证券化，管理绝对要统一，不能分散，什么时间投入，什么时间退出战略上一定要做规划。大家知道，很多商业物业开发商的报表不如房地产开发商的报表好看，因为它沉淀了很多前期投入的资金，这个板块是不是提前做出来，发展商也做出来了，单独的绩效考核，单独的人员管理和架构设置都前期做准备。这是相关地产和REITs的关系。住宅。从经营性物业到上市，无论银行间债券市场还是证券交易市场这些上市的行为，和开发商有什么关系？说两点：一是它打包发行这个产品之后募集这个资金是必然要做开发的，开发的时候一部分会和住宅形成关系，进行建设。比如香港新鸿基做的时候就用自己的金融体系，证券化产品和开发品牌匹配做他内部的整合优化，当然长江证券做得更明显一些。二是点击率、谈论率最高的公共租赁房，公共租赁房和REITs资源是完全匹配的，有人说敏锐性不好，收益不高，那我们看看REITs到底怎么来的，如果和资金匹2023-06-07444人看过 -
房地产投资信托（一）房地产投资信托是房地产还是股票REITs的资产属性对投资组合战略中如何将其纳入正确的投资范畴起到关键的影响。由于法律要求REITs必须持有75％的房地产及相关资产，因而其投资回报自然与所持有房地产的经营状况息息相关。然而其作为对所持有房地产收益的索取权凭证，却具有完全不同于房地产市场的交易成本低、公开交易等市场交易特点。自1986年以来有不少于40篇文献就REITs到底是房地产，还是金融资产，抑或混合资产这一问题进行了研究。研究文献主要运用了不同的计量方法和不同时段的数据资料，对REITs、房地产、股票三种资产的市场收益状况进行比较分析，研究结论各不相同乃至相互冲突。不同时期研究结论的变化趋势表明，早期曾经部分得到证实的REITs更接近房地产属性的观点，已经随着REITs结构的变化和经营约束条件的宽松化，REITs公开上市交易数量和规模的增长，以及机构投资者的投资参与，而自20世纪92023-06-07110人看过 -
融资本文介绍房地产信托业务的政策变化，以及融资的变化。日前，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(下简称《通知》)，收紧了对房地产信托的政策。业内人士普遍认为，这将使房地产公司的融资更为困难。地产公司融资趋难通过信托公司融资是房地产公司解决资金的一个重要途径，根据市场数据统计，截至1月27日，1月份房地产信托共发行16款，总计29.65亿元，占同期信托总量比率超过30%，规模占比接近50%。近几个月来，已有江苏舜天、香江控股等十余家房企公告了信托融资计划。来自中国信托业协会的数据也显示，今年1月份投入房地产以及相关行业的信托数量达23个，涉及房地产项目、商业地产项目、不动产以及成熟物业，是投向最为集中的一个领域。目前，土地成本在许多房地产企业中占据了资金链的重要部分。据统计，今年以来招商地产、中粮地产、保利地产和荣盛发展等近20家上市房企买地金额超过250亿元。此次2023-06-11361人看过 -
承诺关于信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点有关问题的通知(银监发[2006]65号)中国银行业监督管理委员会关于信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点有关问题的通知银监发[2006]65号各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为鼓励信托投资公司业务创新，促进信托行业健康规范发展，银监会决定开展信托投资公司集合资金信托业务创新试点。现就有关问题通知如下：一、信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点(以下简称创新试点)应在管理严谨、风险可控的前提下进行，符合本通知规定和有关监管要求，充分体现审慎经营、自律和市场约束原则。二、信托投资公司开展创新试点，应当经中国银监会批准。申请创新试点的信托投资公司应当符合下列条件：(一)具有良好的公司治理、内部控制、合规和风险管理机制;(二)具有良好的社会信誉和业绩，具有规范的透明度要求和信息披露制2023-06-05262人看过
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信托融资意在规避监管资金多用于商品房开发商报讯（记者闫瑾）房地产信托产品发行屡屡受阻，使得房地产开发商资金供应趋于紧张。部分开发商开始另辟蹊径，通过保障房信托产品融资来开发商业用地。用益信托工作室发布的最新统计报告指出，多数有保障房性质的信托产品中，真正投资到保障房建设等政府所鼓励的房地产的资金却并不多。部分保障房信托产品借保障房之名行卖商品房之实，主要在于今年以来政府给予保障房建设更多的优惠政策支持，特别是较低的土地成本和优先拿地权也是房地产商争抢的重要原因。用益信托工作室分析师颜玉霞解释道。今年以来保障房信托产品的发行量呈上升趋势，2010年信托产品市场共发行23款保障房信托产品，但今年一季度此类产品就发行了14款，募集金额达33.9亿元。同时，保障房信托产品的收益率也集体上扬，部分产品的收益率甚至高达11.5%，可与房地产信托产品的高收益相抗衡。上述统计报告中表示，单纯的保障房建设不可能给出2023-06-07387人看过 -
信托融资阳光城（000671）引入中信信托10亿元巨资面对不断收紧的银根和不断加大的调控压力，越来越多的房地产开发商选择发行信托计划，借道信托实现融资。阳光城（000671）13日公告，中信信托将对子公司福建汇泰房地产开发有限公司设立10亿元的信托计划。4月以来，已有多家房地产公司借道信托实现融资，包括世茂股份（600823）、泛海建设（000046）、首开股份（600376）等知名开发商。财务费用较高根据阳光城公告，汇泰房地产目前注册资本50，000万元，其中阳光城持有75%股权，名城地产（福建）有限公司持有25%。阳光城及名城地产按照各自出资比例持有对汇泰房地产50，000万元的应收债权。根据方案，首先，阳光城、名城地产与中信信托签署《汇泰房地产增资协议》。中信信托以信托计划资金向汇泰房地产增资50，000万元，汇泰房地产原股东维持原出资金额，本次增资完成后原股东持股比例相应下降。本次增资完成2023-06-07300人看过 -
本文对近年兴起的房地产信托热现象进行研究，首先，从现实的角度揭示了房地产信托兴起的成因及现状，然后从法学的角度对房地产信托予以界定与分析，并指出这一现象中的金融创新与法律规避，提出了信托委托人保护命题，审视了现有的保护信托委托人法律规定之不足，最终构建出由构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。关键字：房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护房地产信托一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托?主流媒体这样予以界定：房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开2023-04-24418人看过 -
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信托融资准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，房企市场化融资利率大幅上升。据中国证券报记者统计，2011年以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额超过35亿元，其中，融资利率最高已达15%以上。闸门重启业内人士表示，一度被叫停的房地产信托贷款业务去年底已经重启，这为房地产公司日趋紧张的资金链提供了“一汪清水”。2月以来，银监会已不再限制信托公司发放房地产业的信托贷款。据安信证券统计，2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比最大的信托业务种类；而截至2月中旬，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例。另据统计，2011年1月以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额达35.35亿元。1月27日，嘉凯城公告，公司董事会通过了对全资子公司、控股公2023-06-07204人看过 -
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