【房改房】房改房以标准价购买的，现在要补公摊，需要以成本价补，问如何计算标准价变成成本价?

【律师解读】

计算成本价方法是先计算基本房价，再计算应付房价款，后计算实付房价款。

(一)基本房价计算公式：

基本房价=成本单价Ⅹ户建筑面积Ⅹ(1+楼层系数+朝向系数+地段系数)+基本装修单价Ⅹ建筑面积+单项装修单价Ⅹ单项装修数量

(二)应付房价款计算公式：

应付房价款=基本房价—现住房折扣总额—工龄折扣总额

其中现住房折扣总额=售房当年新房成本单价Ⅹ5%Ⅹ标准内建筑面积

(三)实付房价款的计算

对一次付清房款的职工，按应付房价款的20%给予一次性付款折扣。但对实行政策性低息抵押贷款的职工，不给予20%的一次性付款折扣。

职工分期付款的，首期付款额不得低于应付房价款的30%，其余房价款应在10年内分期付清并计交利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。如果首期付款额超过了应付房价款的30%，则每多付10%，按应付房价款的2%给予折扣。

【法律依据】

《关于实行成本价出售公有住房的计价办法》规定，出售公有住房统一使用《广州市公有住房售价评估表》计算价款。有关数值，根据所售住房的实际情况，按《广州市一九九五年出售公有住房价格表》(见附件一)和《广州市公有住房售价调节系数表》(见附件二)对应取值，套表计算。方法是先计算基本房价，再计算应付房价款，后计算实付房价款。

(一)基本房价计算公式：

基本房价=成本单价Ⅹ户建筑面积Ⅹ(1+楼层系数+朝向系数+地段系数)+基本装修单价Ⅹ建筑面积+单项装修单价Ⅹ单项装修数量

注：旧房应取售房当年公布的已实行成新折扣的相应年度成本单价、基本装修单价和单项装修单价。

(二)应付房价款计算公式：

应付房价款=基本房价—现住房折扣总额—工龄折扣总额

其中现住房折扣总额=售房当年新房成本单价Ⅹ5%Ⅹ标准内建筑面积

工龄折扣总额=上年度职工平均工资Ⅹ0.068÷65Ⅹ购房夫妇工龄之和Ⅹ标准内建筑面积

注：售房当年新房是指售房当年出售的上一年建成的框架结构住房，即1995年出售的1994年建成的框架结构住房为售房当年新房，该年度的成本单价为每平方米建筑面积1070元;上年度职工平均工资是指售房当年新房建成的上年度全市职工平均工资，即1995年售房以1993年全市职工平均工资6342元为上年度职工平均工资;0.068和65为统一规定的计算工龄折扣的系数和除数。

职工购买超过住房分配面积标准或超过装修标准的公有住房，超标部分须以市场价计价，面积超标部分不给予现住房折扣和工龄折扣。职工住房分配面积标准和装修标准，分别按照粤府【1983】68号文件和粤建设字【1991】007号文件的有关规定执行。

(三)实付房价款的计算

对一次付清房款的职工，按应付房价款的20%给予一次性付款折扣。但对实行政策性低息抵押贷款的职工，不给予20%的一次性付款折扣。

职工分期付款的，首期付款额不得低于应付房价款的30%，其余房价款应在10年内分期付清并计交利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。如果首期付款额超过了应付房价款的30%，则每多付10%，按应付房价款的2%给予折扣。

不论职工一次付款还是分期付款，按以上办法计算后，职工住房分配面积标准内的实付房价款不得低于统一规定的最低限价，低于最低限价的按最低限价计算实付房价款。粤房改字【1995】07号文件规定我市1995年出售公有住房的最低限价为每平方米建筑面积250元。