一、物业红线哪个部门管
物业红线范围内都归小区物业服务企业管理,具体管理范围如下:
1、综合管理
小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理
(1)负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;
(3)白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;
(4)协助召开业主大会并配合其运作;
(5)管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
(6)与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8)全体员工统一着装,佩带有相片胸卡,持证上岗;
(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高,征求意见用户不低于总户数80%。
(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。
2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-:共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施,如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:
(1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;
(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;
(3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、雨水井,相关设施无破损;
(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;
(5)定期清洗外墙。
3、绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后,道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
4、保洁
小区规划红线以内,业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:
(1)有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
(2)设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;
(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;
(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(7)发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。
5、公共秩序维护
小区规划红线以内,业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:
(1)相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;
(3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。
6、停车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理
(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;
(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;
(3)保证停车有序,24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
(4)长期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务等。
7、消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
(1)有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案;
(2)消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
(3)定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。
(4)发生火灾,及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等。
8、高压供水养护、运行、维修
(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒,确保水质合格;
(3)维修服务标准执行京房地修字第799号文件规定。
(4)发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒,禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。
9、电梯养护、运行、维护
(1)主梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行,电梯工夜间值班,并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;
(2)凡有高峰梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
(3)主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;
(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。
法律依据:
《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
二、物业纠纷投诉可以找哪个部门
根据《物业管理条例》第四十八条的规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉,这个部门是物业行业主管部门;
2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式,尽量以书面方式提交;
3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中,物业公司未尽到职责的地方是哪些,证据要充分完整。
三、物业费不包括什么
1、不包括住宅内部设施设备的维修费用。
也就是说,如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等,小区物业是不会管的,因为这不归他们管,而且即使小区物业为你提供了这些维修服务,他们也是可以收费的。
2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。
比如渗水、漏水、裂缝等,也是不归小区物业管的,但小区物业有义务替你向开发商反映,联系开发商来为你维修。这类的问题,维保期内由开发商负责,维保期外可以申请维修基金进行维修。
3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用,及重大部件的更新改造费用。
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