交定金时约定签订正式合同的期限的，可以要求开放商在约定期限内履行签订合同的义务；

期限届满开发商未签订合同的，可以主张解除合同，开发商双倍返还定金，返还首付；也可以起诉法院要求开发商签订合同。

如果没有约定签订合同的期限，可以随时主张对方签订合同（书面主张），但需要给开发商必要的准备时间。期限届满后，开发商仍未签订合同；

可主张解除合同，由开发商双倍返还定金，并返还首付款；也可向法院起诉，要求开发商与您签订合同。

开发商垫付首付款的依据

实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。

而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系：

借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；

第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；

债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。

首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给开发商自己，因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未垫付。因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，为实际交付借款的，借款行为并未生效。开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。

其次，开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，开发商不属于第三方，很明显不属于第三人代为履行的情形，不会产生实际履行的法律效力。换句话说，即实际上此时也不存在垫付，购房者没有付足首付。

再次，债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人，而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，并没有一个独立的第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。此时，不成立所谓的垫付，购房者仍然没有付足首付。

因此，开发商所谓的垫付仅仅是开发商以垫付之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的垫付托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。

这种行为极有可能被司法机关认定为以合法形式掩盖非法目的的无效行为，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看，这种行为还可能被认定为恶意串通损害第三人利益的无效行为。在购房者办理按揭贷款的过程中，因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫付的因素，购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任。

建议：

由第三方借款给购房者，购房者又确实将借款交付给开发商的做法，在法律上是可行的。开发商也可以参照这种方式，积极与第三方如小额贷款公司、担保公司协商，在考察购房者履行能力的前提下，以此种方式给予购房者实际的优惠，从根源上规避可能导致的商业和法律风险。

《民法典》第五百一十一条，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。