贵阳市房管部门日前公布了房产交易税费标准,其中二手房交易中涉及的税种相对多一些,计算起来也比较复杂。为了让市民了解新规,记者日前走访了贵阳市产权部门,请专业人士详细算帐。
实例一:
低于计税指导价
月亮岩路一套58.63平方米二手房,总共为7层楼房,买卖双方合同成交金额为6万元,房屋竣工建成时间为1997年,购房合同时间为1997年,卖方共有两处房产,而买方为首次购房。
税费收取说明:
1、成交价格低于计税基价的,按计税基价进行征收,成交价格高于计税基价的,按成交价格进行征收。考虑房屋的折旧因素,以计税基价为标准,每年可按2%扣减,最高不超过30%。
该房屋位于月亮岩路,根据土地分类划归三类地段,而该房为7层楼房,住宅类别为中高层建筑,按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表,三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的竣工时间为1997年,今年为2009年,建成已有12年,折旧年限为12年,按每年2%折旧计算,折旧比例为24%,折旧后的计税单价为:2960-2960×24%=2249.6元/平方米。该房建筑面积为58.63平方米,计税指导价为:2249.6×58.63=131894元。该房买卖双方的合同成交价为6万元,低于计税指导价,相关税费按131894元征收。
2、该房属于普通住房。
该房满足普通住房的3个标准,住宅小区建设容积率在1.2以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
3、卖方需要交纳的税费:
A、营业税和附加。该房1997年购买,已经购买2年以上,免征营业税和附加。B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年,但由于卖房人在贵阳市还购置有其他住房,该房不属于其惟一的生活用房,需要交纳个人所得税,交纳金额为:131894×2%=2637.88元。C:手续费:住宅收取标准为3元/平方米,即58.63×3=175.89元。D:土地增值税:目前个人销售住房暂免征收土地增值税。
4、买方需要交纳的税费:
A、契税。该房为90平方米以下的普通住房,购房人是首次购买,契税按1%收取。即131894×1%=1318.94元。B、印花税:目前个人购买住房暂免征收印花税。C、登记费:80元。D、手续费:住宅收取标准为3元/平方米,即58.63×3=175.89元。
5、所有税费共计4388.6元,其中卖方需要交纳个人所得税2637.88元、手续费175.89元,共计2813.77元;买方需要交纳契税1318.94元、登记费80元、手续费175.89元,共计1574.83元。
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