订立房屋买卖合同后卖方又将房子抵押了的处理方式是，买方需先确定是否办理过户。

其次，如果还未办理过户手续，卖方擅自将房子做抵押，需对买方承担违约责任，买方可以要求解除、撤销房屋买卖合同或宣告合同无效，并可以索取违约赔偿金。

订立房屋买卖合同要注意什么

订立房屋买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：

1、开发商销售的商品房是否符合下列条件：

（1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金；

（2）土地使用权已依法登记并取得房地产权证书；

（3）取得商品房的建设工程规划许可证；

（4）取得商品房的建设工程施工许可证；

（5）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准；

（6）已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议；

（7）已经确定了商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

（8）已经制定了房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同；

2、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的合同示范文本，且应具备以下内容：

（1）转让当事人的姓名或者名称、住所；

（2）房地产座落地点、面积、四至范围；

（3）土地所有权性质；

（4）土地使用权获得的方式和使用期限；

（5）房地产的规划和使用性质；

（6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况；

（7）房地产转让的价格（含的单价及总面积价）、支付方式和期限；

（8）房地产交付的日期；

（9）违约责任；

（10）争议解决的方式；

（11）转让当事人约定的其他事项；转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约（即广告）和口头承诺的内容等记入合同中外，还可以约定合同生效的条件，一般情况下，合同自双方当事人签字生效，但在签订房屋买卖合同时，可以约定条件，当条件满足后合同生效。

开发商销售的商品房具备上述的两个条件，在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后，受让人可与转让人逐条协商约定，签订房屋买卖合同。

根据《城市房地产管理办法》第七条，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。