商业地产对淘金者的吸引力越来越大,投资购买底层商铺(简称“底商”)成为时下地产市场最热的行为。面对市场上林林总总不断推陈出新的底层商铺,投资者不论是买来自用经营还是单纯投资,都有一种“乱花渐欲迷人眼”的感觉,加之商家的宣传炒作,更让投资者无所适从。吉林省长春市一位商业地产资深人士认为,“底商”大体上可以分为3类,即概念型底商、潜力型底商、成熟商圈住宅底商。
概念型底商以文化取胜。长春两家著名的商业街,一家取名拉德芳斯,一家取名葛兰维亚,前者借用法国巴黎一条非常有名的商业街,后者借用西班牙首都马德里的一条著名商业街。听上去充满异域风情,加之配合欧陆的建筑风格,使商铺很好地与所在楼盘的文化氛围相融合。此种底商所经营的项目通常向浪漫情怀和小资情调上靠。比如咖啡厅、酒吧、时尚服装店、蛋糕店等等。概念型底商的售价相对较高,100平方米左右售价大概在100万元上下,但在长春市销得很好,预计10年左右收回成本。
潜力型底商无需炒作也很热销,这主要得益于其巨大的市场潜力。潜力型底商对于环境特别“敏感”,政府的规划指向哪里,哪里就成为投资的热点。比如,长春市政府准备南迁,城市南部无论住宅还是商业地产人气和价位都直线上升。经营潜力型底商首先要遵循市政规划的方向,是发展商业还是打造文化或者其它。假如没有明确的市政规划可以参考,较适合经营些社区居民所必需的项目,比如洗衣店、超市等等。多数潜力型底商处于配套设施相对不够完善的新城区,客流相对稳定,经营项目大众化,不需要经营者具备很高的商业素养,但是将是一个长线投资,投资回报率不会很高,一般15年左右收回成本。
成熟商圈底商一向是商家必争之地。比如长春市重庆路、红旗街一带,这类旺地的底商,周边的商业已形成一定气候,拥有大量稳定的消费群体,在位置和人气上占有绝对优势。但是成熟商圈的商业一般都已经趋于饱和,因此,差异化经营才是生存之道。由于投资巨大,所经营的必须为高利润空间的项目,比如大品牌服装店、婚纱影楼等。投资成熟商圈底商需要大量的资金投入,风险较大,投资项目可选范围较小,需要经营者自身拥有很高的商业素养和市场眼光,能在6-10年收回成本比较理想。
投资底商与投资住宅相比,投入高,风险大,住宅底商的是期限短,利率高,此外,根据不同的经营范围,各行业的主管部门对房屋的经营都有些特殊要求。因此,投资者一定要认清市场形势,切忌盲目跟风。
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