一、划拨土地转让手续

以划拨方式取得土地使用权转让审批分为几个阶段：

第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的，须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。

第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让，则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜，待双方取得一致后，签订土地使用权出让合同。

第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后，持国有土地使用证、划拨土地使用权转让出让合同、划拨土地使用权转让转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续，到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续

二、划拨土地使用权转让中办理出让的基本原则

鉴于划拨土地使用权转让办理出让中，涉及到市、县国土资源管理部门（土地所有权人代表）、原划拨土地使用权人和新的出让土地使用权人，并且同时涉及到土地使用权转让和土地使用权出让，经济法律关系比较复杂。为规范管理，市、县国土资源管理部门在办理划拨土地使用权转让手续时，应把握以下三个原则。

（一）进行审批许可

划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方与市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用手续。没有批准的，不得办理出让手续。

（二）按转让后土地用途确定用地方式

划拨土地使用权转让后，土地用途符合《划拨用地目录》的，办理相应的划拨用地手续，颁发《国有土地划拨决定书》。

转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续。

（三）按法规政策规定确定具体出让方式

划拨土地使用权转让应当办理出让手续的，按以下规定确定具体出让方式：

1、地方法规或行政规定明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回转让人的划拨土地使用权后，依法重新出让，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式出让。在收回划拨土地使用权时，应当对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权价格确定。

2、地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有规定的，划拨土地使用权转让应当在土地有形市场公开交易，从成交价款中优先扣缴土地出让金，受让方与土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，与原划拨土地使用权人签订土地补偿合同。

扣缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即成交价格扣除划拨土地使用权价格后的余额。也就是说，在划拨土地使用权转让中，涉及三笔土地价款或价格：

一是划拨土地使用权办理出让时应向政府缴纳的土地出让金;

二是划拨土地使用权办理出让时的出让土地使用权价格;

三是划拨土地使用权市场价格。

其中，出让金属于政府，划拨土地使用权市场价格是对原划拨土地使用权人即土地转让方的补偿。三者之间的关系是：

土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权市场价格;

转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权市场价格。

三、划拨土地使用权人经批准办理出让手续的转让标准

我国划拨土地使用权作为商品能够进行交易的历史是从1990年国务院颁布具有历史意义的《城镇国有土地使用权出让和转让条例》开始的。在此前由于划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，因此《城市房地产管理法》第39条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。”由此可见，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但随着商品经济的发展，尤其是土地市场的繁荣，使得一些划拨土地的使用权人为获取利益，将划拨土地进行转让的现象增加。对于以划拨土地为标的物的转让合同是否违反国家的禁止性规定而导致合同无效，因缺乏统一的规定，审判实践中做法不一。有观点认为，从原则上讲，划拨土地使用权不能转让、出租和抵押，但不意味着存量的划拨土地不能够进入市场，划拨土地可以通过一定形式和程序转为出让土地，从此意义上讲，划拨土地使用权是可以处分的。我们认为此观点忽视了划拨土地本身的特性，也忽视了此时划拨土地使用权已经转化为出让土地使用权的现实。从现行法律、行政法规的规定可以得出结论，划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定，如果违反，按照《民法典》的规定，合同应当无效。为此，《解释》第n条首先明确规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”