物业话题（下）服务篇

■交锋原点

业主车被砸物业受指责

4月5日凌晨，沈阳市于洪区川江教师新村有近30辆轿车被盗砸，这也是该小区不到3个月的时间里发生的第二起轿车被盗砸事件。遭受损失的居民愤怒地指责小区治安状况不好，认为小区物业管理部门不负责任。

据一项调查表明，在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题是物业管理服务问题，其不满意度高达90％。

事实上，物业公司自诞生之日起，就没有停止过与业主间的摩擦，也始终处于舆论的风口。由于物业收费是量化的，但物业公司提供的服务却不可能量化，很多矛盾由此而生。

■现象观察

保安素质低究竟因为啥

据统计，目前全市住宅区中约有保安人员7000余人，其中只有20家物业公司在保安公司雇用了保安人员，共计600余人，而90%以上保安人员均是由物业公司自行在社会上雇用的。对此，沈阳某物业公司经理在接受采访时表示，并不是因为物业公司自行招人就会导致物业保安服务水平降低，最主要的原因是，目前物业管理行业缺乏统一规范的服务标准，而这也造成了当前某些物业公司保安服务态度差等问题。但随着市场化进程的加速，我们有信心把困扰业主的保安问题解决掉。

交锋现场

交锋焦点之一

保安该严管还是松放

在记者的调查中，对于物业服务中，业主反映最多的问题是关于小区保安服务态度的。业主以为，保安是受雇于物业公司的，物业公司与业主间是契约关系，也就是说物业公司是为业主服务，保安自然也理应是为业主服务，可为什么保安就没个好态度呢？

［业主］

抓贼时软管人时硬

沈阳市和平区某家园小区的业主张女士对保安的态度极度反感：保安的素质太差，对每天出入数次的业主询问出入证时，就是大声呵斥：喂！出入证呢？如果发生争执时，两三个保安会围上来一起大声与业主争吵，有如围殴一样。沈阳市于洪区川江教师新村的李先生对保安的工作也是很不满意：那么多车被砸了，保安怎么就听不到一点动静？再说了，保安应该有巡逻的责任吧，怎么就没有人发现呢？

［物业公司］

严格管理本是职责

沈阳市和平区某家园小区的物业经理在接受采访时表示，保安在态度上确实存在一定的问题，对此必须要进行改正，但保安严格要求也是在对业主负责。

该经理表示：物业企业是广大业主花钱雇用的管理服务者，这就决定了物业企业必须要为业主服务，必须要维护业主的合法权益。虽然因为保安的问题与业主发生矛盾，但我们感觉很欣慰，毕竟业主没有遭遇到其他经济损失。

交锋焦点之二

小区环境差是谁的责任

任何业主都希望自己家周围的环境是整洁的，但却有个别小区内的环境让业主无法容忍。业主认为既然交了物业费，就应该顺理成章地享受一个整洁的卫生环境；但在物业看来，此种情况的形成，业主也应负有一定的责任。小区的环境是大家的，所以小区的卫生不应该仅仅是物业的事。

一、物业纠纷找哪个部门

对于物业公司乱收费有以下五个渠道反映：

1、向物价局投诉，前期物业收费要经过物价局批准，物价局对物业公司执行收费规定，有权有义务监管；

2、向房管局投诉，房管局是物业公司的行业管理部门，有义务对物业公司的违规行为进行处理；

3、向消费者协会投诉；

4、向法院起诉；

5、成立了业主大会的，可以向业主大会反映。

根据《物业管理条例》第41条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条进一步规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持，由此，若物业管理公司违规收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。

如果业主认为物业收费不合理，可以通过业主委员会向物业公司反映，让物业公司拿出收费合理的规定，如果物业公司拿不出收费的合理依据，业主有权拒交，如果符合物业收费标准和法律法规规定的，业主应当及时缴纳。物业费如果长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。至于物业做的不到位的地方，建议业主用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。