是具有法律效果的。

共同共有关系中共有人的权利和义务

【案情】

甲、乙系夫妻，有一套夫妻共有房屋需要出售。乙私自与丙达成协议，以12万元将该房卖给丙，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。甲因不知此房乙已出售予丙，又私自与丁达成协议，将房屋卖予丁，价额15万元，并且私自办理房屋过户登记手续。因丙要求交付房屋与甲、乙发生纠纷。丙诉至法院。

【问题】

1、乙与丙签订的房屋买卖合同和甲与丁签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?

2、该房屋的所有权应归谁?为什么?

【评注】

1、本问涉及部分共同共有人擅自处分共有物的行为效力问题。

所说共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。因此，共同共有又称不确定份额的共有。在共同共有关系中，共有人的权利和义务是：

(1)共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权，对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用;对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意，未经全体共有人的同意而处分共有财产时，则在法律上是无效的。当然，如果根据法律规定或共有人之间的内部约定，某个共有人有权代表或代理全体共有人处分共有财产时，则该共有人依法或依协议作出的处分财产的行为是有效的。

(2)共同共有人在对共有财产行使使用和收益权时应承担共同的义务。因对共有财产进行维护、改良等支付的合理费用由各共有人共同负担。各共有人因共同财产对外发生债务或造成第三人损害的，全体共有人要承担连带责任。在夫妻共有关系中，夫妻双方对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。夫妻双方对共有财产的处分，除另有约定外，事先应当协商，取得一致意见后再行处分(买卖、互易，赠与)。夫妻一方处分共有财产时，另一方明知而未提出异议的，应视为同意，事后不能以自己未曾参与处分而否认处分的法律后果。

本案中，甲、乙系夫妻，其共有房屋为夫妻共同共有财产，其对夫妻共有财产的处分，应经过双方协商，取得一致意见以后才能处分。乙私自与丙签订房屋买卖合同，甲私自与丁签订房屋买卖合同均未取得共有人对方的同意，故乙与丙、甲与丁之间的房屋买卖合同均为无效合同。

2、本问涉及夫妻一方擅自处分共有财产后相对人能否取得所有权的问题。

依《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说，部分共同共有人擅自处分共有物，虽然其行为无效，但第三人如因善意且有偿取得该财产，且该财产是法律允许转让的流通物，则第三人可因善意而取得该财产。

本案中，丁不知甲未与乙协商而处分该房屋，为善意第三人，且支付了合理价款，房屋为法律允许的流通物，同时，他们办理了房屋过户手续，符合善意取得的实质要件和形式要件，丁应为该房屋的合法财产所有人;至于乙与丙之间的房屋买卖合同，因乙不具有处分权而形成该合同为效力未定的合同，该效力未定的合同实际上也未取得甲的追认，因此，该合同为无效合同。因为该合同所确定的标的物已转让与丁，丁已取得该房屋的所有权，故该合同已经不可能履行。在导致该合同无效的原因中，丙为善意第三人，不存在主观过错，乙为无权处分人，存在主观过失，由此造成的损失，应由乙承担，因乙和甲为夫妻，该损失应由甲乙以夫妻共有财产共同承担。

法律规定共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。