一、房地产性质对融资租赁合同效力的影响

实操中，目前融资租赁公司开展的房地产融资租赁业务，常见的主要有商业地产、企业厂房、在建房地产等。下面会就常见的房地产租赁物对融资租赁合同的效力影响，做一个简单的分析。

1、以在建房地产项目作为租赁物，融资租赁合同易被认定无效

房地产开发商在建楼盘时往往是资金需求最旺盛的时候，也是融资租赁公司能够切入的大好时机，因此不少的房地产融资租赁租赁物都是在建房地产。事实上，在建房地产项目作为租赁物的融资租赁合同，融资租赁合同极易被认定为无效。主要存在以下问题：

（1）在建房地产不属于固定资产

《企业会计准则第4号——固定资产》上对于“固定资产”的定义为（一）为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

根据最高院民二庭的观点认为，固定资产实质要求为使用，而非单纯的投资或者出售。对于制造类企业来说，厂房、设备是使用，而对于开发商来说，在建住宅商品房只是为了出售进行投资，而并非使用，不应属于固定资产。

（2）在建住宅商品房项目不具备法律上所有权

首先，在建的房地产项目的状态是不断发生变化的，房地产开放商对于在建房地产项目不具备完整的所有权；其次，在建的房地产项目上往往有着抵押登记，租赁物存在权利瑕疵，会影响融资租赁公司对租赁物所有权的取得。这就无法达到融资租赁合同中要求出租人对租赁物享有所有权的这一基本要求。

（3）本质是房地产抵押借贷，与现有调控政策相背离

现有的房地产调控政策要求要严控资金流入房地产企业，金融应当大力支持实体，在建住宅商品房项目融资租赁本质上是以在建房地产项目抵押给融资租赁公司，进行借款，有违现行国家的调控政策。

2、以企业厂房、商业地产作为租赁物，融资租赁合同有效

（1）企业厂房作为租赁物

不同于在建房地产项目，企业厂房、设备一般认定可以作为固定资产，符合《企业会计准则第4号——固定资产》对于固定资产的定义。企业为了融通资金，对于厂房、设备采取融资租赁的方式，也符合金融服务实体经济的本质要求。另一方面，现行的房地产调控政策也未对企业厂房进行调控，故以企业厂房作为租赁物，融资租赁合同的效力基本能够得到法院的认定。

（2）商业地产作为租赁物

对于商业地产作为租赁物的融资租赁，目前根据最高院的观点，因为并未违反法律法规的强制性规定，也不是房地产调控政策的对象，因此也倾向于认定构成融资租赁的法律关系。

但上述两个租赁物在开展融资租赁的过程中，如果未办理所有权变更登记手续，租赁物就丧失了物的担保作用，融资租赁合同的效力认定会存在比较大的风险。目前有的融资租赁公司会采取预告登记形式来预防一房多租，但预告登记终归不是所有权变更登记，实践中，对于融资租赁合同效力的保护上存在比较大的争议。

二、房地产融资租赁过程中的风险防范

1、谨慎选择适格的租赁物

对于房地产融资租赁业务的开展，由于实务和理论均尚存争议，融资租赁公司仍应谨慎选择适格租赁物。尽量选择符合国家基本政策导向的房地产租赁物，比如权属清晰的企业厂房、商业地产等，而对于在建住宅项目、民用住宅、已经存在抵押的房地产，融资租赁公司应谨慎选择。

2、对租赁物权属进行详细尽调

由于房地产过户和登记需要缴纳高额税收，很多融资租赁公司在实务操作中为规避此类税费的压力，选择不办理产权登记。但开展融资租赁前，融资租赁公司一定要仔细尽调租赁物的权属，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情况。建议融资租赁公司除了对租赁物办理抵押登记、预告登记，以此来对抗善意第三人，同时也要在诸如中登网等平台上进行进一步查询和登记。

3、在融资租赁合同中约定合同无效后的处理方式

即使目前对于房地产融资租赁的判例中已经开始有部分判例确认了融资租赁合同的有效性，但依然有大量的法院将房地产融资租赁认定为“名为融资租赁实为抵押贷款”，甚至有法院直接判定该类融资租赁合同无效。

对于该类可能被法院认定无效的合同，建议融资租赁公司在融资租赁合同中增加一些合同无效后的处理方式，诸如租赁物归属、资金占用成本等，同时对于担保和回购条款，也要综合考虑这些条款在融资租赁合同被认定为无效的法律风险。