经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种政策倾斜来扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求。至于作为宏观调控主体的政府把经济适用房政策作为平抑房价的工具，其作用的发挥也有待商榷。

在市场条件下，决定商品价格的主要因素有两个：一是生产成本；二是供求关系。目前，我国商品房价格居高不下，也正是由这两个因素决定的。由此看来，经济适用房并不能平抑房价。经济适用房的开发建设要有计划，土地通过划拨，税费减免，同时对销售价格和开发利润进行限制，明显带着计划烙印。从理论上看，经济适用房和一般商品房在不同的层面上运行，它只能解决中低收入者的住房问题，而不能左右一般商品房的价格。从一些城市的实践上看，经济适用房也只是在统计数字上平抑了房价，而没有对一般商品房的价格产生太大影响。

由于大量经济适用房上市，2002年北京商品住宅平均销售价格比2001年下降了249元，降到自1997年以来的最低点。而除郊区几个项目价格较低外，其他都在5000元／平方米-7000元／平方米以上，三环及地理位置稍微好一点的仍在8000元／平方米—10000元／平方米以上，房价显然还是很高。上海取消经济适用房后，房价不升反降，从反面也说明了经济适用房并不能平抑房价。过高的房价是由市场决定的，平抑过高的房价也只能靠市场。提升产业技术，提高生产效率，实现规模化生产，以增加有效的市场供给总量，是平抑房价的根本手段。笔者认为，经济适用房制度只能作为计划经济体制向市场经济体制过渡时期的政策选择，随着社会主义市场经济体制的成熟和完善，应逐步取消该项制度。

经济适用房不经济

根据而不是企业自主定价。同时还规定，经济适用房零售时以基准价格为基础，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，而利润率被政府控制在3％。在重重限制下，开发商为追求利润最大化，在经济适用房建设过程中，多倾向于建设大户型、高档次住房来提高建设标准，致使住房成本乃至总房价提高，最终超过大众平均购买力水平，导致经济适用房不经济。

如果提高建设标准的经济适用房在地段、质量、功能、环境等某个方面不能满足部分中等偏高收入阶层的消费偏好，其空置就在所难免，造成资源浪费。如果各个方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤进来，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为开发商的生产者剩余和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到财政补贴的、居住困难的中低收入者反而被排斥在受益范围之外。同时，由于完全商品化住房的开发商不具备享受优惠政策的竞争优势，在与经济适用房开发商展开竞争中处于弱势，有悖于市场公平竞争原则，最终导致市场活力的丧失和旧体制的复活。

联动二三级市场

政府之所以制定“高收入者购买商品房，中低收入者购买经济适用房，向低收入者提供廉租房”的住房供应制度，是因为商品房的房价令普通居民难以承受，而商品房价格之所以高的一个原因是在我国住房市场上新房进入市场的比例很大，旧房上市量很小，因此要取消经济适用房的有效办法是大力开放存量房市场，同时还要开放公有住房使用权市场，只有这样，才能使住房一二三级市场实现联动，才有利于优化住房资源配置，最大限度地满足居民住房需求，改善居民的住房条件。

尽管改革开放以来，我国城镇居民随着收入水平的提高，生活条件有了显著改善，但与经济发达国家相比，城镇居民的收入水平还是比较低的，居住条件还很差。就我国的工薪阶层来说，由于他们属于中低收入者，经济承受能力有限。一些家庭要改善居住条件，必须先把现有住房卖掉，再添一部分钱才有能力购买新房。同时也存在一些家庭其资金实力不足以购买新房，他们也愿意通过购买旧房来实现自己的住房需求。在这种情况下，如果只开放住房一级市场，不开放二三级市场，将使大约30％的居民被柜之于住房市场之外。所以，只有全面开放住房一二三级市场，才能满足不同消费阶层的梯度消费需求。中国房地产报(首都经济贸易大学李新立)