【相关案例】
单位集资房曾经解决了很多单位职工的住房问题。随着市场经济的发展或者时间推移下情势的变化,不少购买了集资房的单位职工,因为工作调动、资金短缺、孩子就学等各种因素,需要将集资房出售或与他人交换房产。同样也有需要解决住房问题、子女婚房或就学等问题,需要购买房产的。有买有卖,就会催生双方的交易。
近日,家住省城的陈先生打来咨询电话说,五年前,他从朋友处买了一套房子,并签了购房买卖合同,但是由于朋友的房子是单位集资房,就一直没有办理过户。最近,他朋友拿着一张单位内部文件来找他,说单位明确表示不同意对外出售集资房,要求陈先生退房。陈先生想问,他们之间的买卖合同有效吗?
【律师说法】
作为买方,购买集资房确实存在一定的风险。比如很多集资房可能没有完成房改,出卖人没有获取房产证,买卖时也就无法完成房产过户登记。也就是说买方可能长期无法将出资购买的集资房落实到房本上,无法获得基于房产证可以进行的合法抵押、入股等法律权益。更有甚者,在集资房现价远超于过去的出售价格时,会有卖方事后反悔,提出诸如配偶不知或者单位不许等理由要求确认无效,随即要求退房。
但是,基于这种现象违背诚实信用原则,买方也并非只能被动接受。集资房的再转让,即便违反了集资单位的内部规定,也有可能有效。因为单位的内部规定仅在单位与职工之间有效,是无法对抗外部第三人的。因此,上述案例中,判断购房买卖合同无效明显与民事活动所应遵循的诚信原则相悖,也不利于交易秩序的稳定。所以,只要陈先生与朋友的合同是双方当时的真实意愿,不存在其他法律规定的无效情形或效力瑕疵,应该是有效的。
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