二手商品房交易缴纳税费及手续二手经济适用房如何交易

根据北京市国土房管局公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（2004年5月20日）规定，现就已购经济适用房（即二手经济适用房）如何上市交易进行讲解。

一、如何出售已购经济适用房

二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。“住满5年”是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房的居住时间。

1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购房价格4000元／平方米，按市场价4600元／平方米出售，补交的综合地价款为46008010％＝36800元。按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可再次购买他处的经济适用房。二、如何购买二手经济适用房1、购买已住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1．5％的契税、5的印花税外，不需要缴纳土地出让金。

2、购买未住满5年的经济适用房可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房，但须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。所购置的二手经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，需补交10％的综合地价款，所购房屋仍按经济适用住房产权管理。例：某购房人经职位等审核后，购买标准核定为最高4000元／平方米，面积在70平方米以内，即总价在280000元以内的经济适用房。若购买一套面积为80平方米，原购房价格为4100元／平方米，未住满5年的二手经济适用房，其购房总价为328000元，超过了核定的280000元的购房标准，则超出部分需补交10％的综合地价款，即补交（328000－280000）10％＝4800元。并且此房屋仍按经济适用房管理。提示：以上交易都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原房买卖合同、房屋转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

请参阅下面的文章：

北京经适房再上市政策分界延3天新老政策分实施

2009年06月02日来源：新京报去年4月8日曾被视为北京经适房再上市“新房新办法，老房老办法”的政策分界线。但昨日（6月1日），北京市政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》表明，经适房再上市的新老办法“分界线”延后了三天，4月11日之前签订购房合同的经适房、满5年后再上市交易，将仍然执行“老办法”。北京市建委曾于去年4月8日发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，通报“已经购买的经适房如果再上市，将执行‘新房新办法，老房老办法’”，“分界线”为4月8日，在此之前签订购房合同的，执行老办法；在此之后签订购房合同的，执行新办法。北京市政府昨日发布的《通知》中，符合经适房条件的家庭如果购买经适房，并于2008年4月11日之前签订购房合同的，将延续“老办法”，即5年后上市交易，将按出售价格的10％补交土地收益等价款。这意味着在4月9日至11日的三天里签订购房合同的经适房家庭，如果将该经适房再上市出售，将享受到较少的补交款项政策。4月11日虽已成为新老办法的分界点，但仍有例外情形，北京34项重点工程的被拆迁户，再次上市销售经适房，只要房屋产权证满5年、取得契税完税凭证，签订“购买经适房合同”的日期即使过了新老办法的分界点，仍执行老办法，享受“上市成交价10％”的待遇。34项重点工程名单可向市建委等部门查询。

名词解释新房新办法：满5年后可上市，出售时应补交土地收益等价款，根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似商品房价差的70％补交。如果当时经适房价格为3000元／平米，出售时，周边类似商品房为10000元／平米，补交款项为：（10000－3000）70％＝4900元／平米。老房老办法：满5年后可上市交易，补交价款则是按照原来的规定执行，即按上市成交价的10％补交土地收益等价款。算账：如果将自己的经适房出售，出售价格为10000元／平米，那么所要补交款项为：1000010％＝1000元／平米。

二手经济适用房私下交易活跃

诚信与监控：经济适用房难以物尽其用的硬伤

住满五年才能按市场价出售的政策是为了限制利用经济适用房投机的行为，从统计数字看，政策实施后二手经济适用房交易量的确比上一季度下降了50．3％，但这背后引发了多少黑白合同我们却不得而知。为什么不能在经济适用房建成伊始就严格审核，减少经济适用房投资呢

2000年，北京市出台了关于购买经济适用房的暂行办法，规定只有北京市城镇居民常住户口、家庭年收入在6万元以下，而且是无房户或者是未达标户才能够购买经济适用房。购房者在领表、盖章、备案之后才可以选房、购房。而在2000年之前，购房对象的收入标准、房屋面积均不明确，造成早期经济适用房小区出现高收入人群住超大住房的情况。2000年后，情况逐渐好转，但在实际操作中，仍然出现了不符合购买经济适用房条件的人，却借用别人身份证明排号买房的情况。

调查显示，近几年经济适用房买卖纠纷呈上升趋势，借用对方身份证明，一旦对方反悔，实际购买者将没有任何根据证明房子属于自己，很难打赢官司。

另外，政府虽然成立了专门的部门来用于审核经济适用房购买资格，并通过个人填报，单位审核，政府审定，最后再通过上网公示来保障只有中低收入家庭才能买到的经济适用房。但由于购买经济适用房所需的收入证明由个人申报，没有统一的认证监测机构，一旦个人不守诚信，住房管理部门很难查到。即使在网上公示，这种非强制的方式的结果也往往是挂一漏万。

北京市建委住房指导处副处长于雷：现在我觉得在审核过程中，最大的难点就是我们这种情况下收入监测系统不太健全，比如说一个人他自己开的公司，他的收入已经大大超过6万了，但是他的收入到底是多少，却无据可查。

目前，全国各地与经济适用房差不多的提法还有安居房、解困房、平价房等等，出发点都是让老百姓有房子住，而不是让有房人的房子更值钱。专家指出，应该尽快建立住房诚信监控体系，让事实确定谁才能享受政府提供的住房保障。

中国社科院城市发展与环境研究中心规划室副主任李景国：要建立两个体系：一个是个人诚信体系，包括单位诚信体系，另一个是监控体系。建立这两个体系需要的是一种社会系统工程，而不是一个部门能够做到的，不是房管部门，也不是建委这一个部门。它是各个部门必须联起手来，是一种国家行为，或是一种政府行为，来克服这两个硬伤。

）：按照政策规定，经济适用房住满五年才能按市场价出售，而日前记者在调查采访中发现，北京某些不满五年的经济适用房却在以黑白合同的方式进行买卖。

亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。记者调查了这里的十个中介，发现他们代理的二手经济适用房每平方米平均售价要比新房高出五六百元。

记者：（二手）经济适用房大概多少钱一平米啊

中介：大概在三千二左右吧。

记者：我听说那个经济适用房原价是2650，怎么这二手房比新房还贵啊

中介：房主这房子是用2650买的，但他所有的手续办下来，这房子也不止2650，做买卖的都不想亏本，对吧他有成本在这儿呢。

按照今年5月20日北京市建委下发的经济适用房住满五年才能按市场价出售的政策，这里的二手经济适用房只能按原价，也就是每平方米2650元，出售给符合购买经济适用房条件的购房人，买卖双方都不需要缴纳占房10％的综合地价款。有了政策限制，实际交易的每平方米3200元的价格能否出现在买卖双方签订的合同中呢

经纪人：这个不行。

记者：为什么不行啊

经纪人：这个没法说。这是国家规定的，就是不行。

记者：那签合约的时候怎么签啊

经纪人：合约上还是签2650的。

记者：那剩下的那部分钱怎么办啊

经纪人：在补充协议里。

记者：那我过户的时候用哪个合同啊

经纪人：当然是买卖合同啦。

记者：就是按2650那个合同，是吗

经纪人：对。

经纪人所说的买卖合同是交易双方表面给政府部门看的白合同，补充协议则是私下价钱谈好后，双方再签的黑合同，令有关部门无从查起。为此，记者来到北京经济适用房的主管单位——北京市建委，对于经济适用房私下交易问题，有关负责人表示，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。

北京市建委住房指导处副处长于雷：黑白合同从政府的角度来说是不允许的，那么他所签的所谓的地下合同是不受法律保护的。这个问题要靠买房人在这种买卖的过程当中来小心这种交易的陷阱。

这位负责人同时指出，购房人通过这种黑白合同买到的房子再上市出售时，还需要补交一个10％的综合地价款。以一套总面积80平米、每平米2650元的经济适用房为例，原价21．2万元。如果买卖双方按市场价每平米3200元、总价25．6万元交易，签的却是每平方米2650元的原价合同，那么如果该房再上市，出了高价的购房人还是按像原价购买的一样，补交超过2万元的综合地价款。黑白合同损害的将不止是国家，还有购房人自己的利益