近日,国土资源部有关人士关于小产权房发表的谈话,引发各界广泛关注,《新京报》、《北京青年报》等媒体都刊发了社论,不同人士也作出不同的解读。《新京报》7月10日刊发的社论就提出:小产权房解禁,政府将面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证?如何弥补以高价获得土地的开发商的损失?如何弥补以高价购房的购房者的损失?
所谓小产权房,说白了,就是因为在土地问题上没有取得合法的手续,所以,交易的房屋只有使用权、而没有所有权,或者说是只能住而不能卖。在此过程中,社论所说的三种情况都并非典型。
其一,所谓地方政府的土地收益如何保证,其实,无论是乡镇政府、村委会,还是涉地的农民,都或多或少地得到一定收益,而其中大多数土地属于国有资产,而且是应该保护的耕地,甚至是红线以内的指标,是不该卖也不能卖的。
其二,所谓如何弥补以高价获得土地的开发商的损失,其实,高价获地的开发商也许有,但由于土地转让的不合法性,多数开发商是以相对低廉的价格获得了土地的开发权,又以相对低廉的价格将建成的住宅卖给了购房者。真有损失,他就不会干了。
其三,所谓如何弥补以高价购房的购房者的损失,其实,几乎所有的小产权房靠的就是价格优势。因为在土地所有权方面不具合法性,所以,住宅的价格要明显低于大产权房。而对非投机性购房者来说,反正是自己住,便宜当然更好。
因此,小产权房问题的实质是地方、开发商钻了政策或管理的空子,开发了本无权开发的国有土地,通过建房后出售获得了一定的利益;而购房者在不得上市的条件下,以相对较低的价格获得了使用权。且使用权往往长达50年、70年。即使不解禁,三方也都是受益者。而解禁则可以使这种受益长期化合法化,一般并不存在弥补的问题。
当然,在小产权房的开发、建设和出售过程中,部分农民或许受益相对较少,现在心有不甘。而购买者也成千上万,牵涉者许多人的实际利益。如果久拖不决,一是账面上的土地乃至耕地已经变性,名不符实;二是购房者心里总不踏实。这个问题应该尽快解决,不应留给后人。
但是,如果无条件解禁,甚至再拿出纳税人上缴形成的财政经费补偿所谓损失,那么,带来的实际问题,一是国有土地在法律层面上的真正流失(尽管其在使用形态上已经流失);二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说,更是一种不公。所以,要按照国土资源部的三条原则解决这一问题,真有许多问题需要审慎思考和把握,且不可再犯方向性错误,产生新的社会问题。
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