关于这一点,我国法学界和司法界有不同的观点。笔者认为,把产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。原因如下:
房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成的性质。按照民法理论,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立,应受法律保护。因此,不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是民法典的基本原则。
登记过户行为就是对房屋买卖合同的效力的肯定。登记行为的发生,是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提,即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利,出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前,房屋买卖合同无效或不成立,则登记本身就成为无源之水、无本之木了。
登记的公示怍用不能决定合同的效力。房屋进行统一登记过户,体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自由,倘把登记作为合同生效的要件,则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认,这巳经远远超出了房管部门的职权。
将登记作为房屋买卖合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效,导致出卖人基于自身利益而一房多卖,或者待房价上涨,故意不协助买方办理产权过户登记,而不承担违约责任,致使合同形同虚设,这将不利于对无过错方利益的保护,也难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。
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登记能否为房屋买卖合同生效要件
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产权未登记房屋买卖合同有效吗
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房屋买卖合同未过户是否生效
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合同生效,是指已经成立的合同开始产生以国家强制力保障的法律约束力,即合同发生法律效力。此处所说的法律效力并不是指合同能够像法律那样产生约束力。合同本身并不是法律,而只是当事人之间的合意,因此不可能具有法律一样的效力。合同的效力主要体现在对当... 更多>
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产权未登记过户的房屋买卖合同是否有效西藏在线咨询 2022-05-07产权未登记过户,房屋买卖合同无效: 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
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产权过户是不是房屋买卖合同生效山西在线咨询 2022-11-07我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性,它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。 登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效
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房屋买卖合同是否登记生效黑龙江在线咨询 2022-08-13不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。 第十条不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。 第十一条当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。