1、确定房屋共用部位分类、服务层级及分摊方法

共有部位建筑面积分摊计算业务操作，一般首先确定该房屋共有部位是否独有服务于该幢楼。

对于确定列入该幢楼进行分摊的共有部位，还要按其服务范围、服务层级，再分别确定由功能区、层、层间功能区等进行分级分摊，最终计算出每套（间）房屋建筑面积。

区分所有权房屋共有部位建筑面积的分摊计算目前主要依据其服务范围的所有业主协议或按建筑面积比例确定。

2、明确按幢、功能区、层等进行分摊的共有部位所有权归属

为整幢楼服务的共有部位，应为整幢楼业主所共有；为某一功能区服务的共有部位，应为该功能区内的全体业主所共有；层或层间功能区共有部位，应为层或层间功能区内全体业主所共有。

3、明确当前存在的共用部位分摊规则下的所有权归属

但不管以什么规则分摊，有一条是不能变的。即每一功能区、层、套（间）房屋，连同其对应的共有部位一起，都应分别满足“可以独立使用、功能完整、权属界线封闭”的总要求。这既是不动产登记管理的需要，也是房屋能够正常使用的必然要求，只有这样，才能保障每一套（间）房屋从权利上、功能上具有不依赖于他人使用的完全所有权。

法律规定：

《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定：“下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。”

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知

为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：

一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。

三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。

附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

第六条套内建筑面积由以下三部分组成：

1．套（单元）内的使用面积；

2．套内墙体面积；

3．阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：

1．套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2．套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3．阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4．套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

第八条公用建筑面积由以下两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝－－－－－－－－

套内建筑面积之和

第十一条公用建筑面积分摊计算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数套内建筑面积

第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条本规则由建设部解释。

第十四条本规则自1995年12月1日起施行。