案件概况

被告向原告购买住房，房屋的阳台是违章建筑，所以在办理房产证时房产部门对该部分不予核准，导致房产证上核准的面积少于双方约定的面积。被告拖欠部分购房款，原告起诉要求被告按照实际使用的面积支付房款。一审部分支持原告，二审也部分支持原告。

法律要点

1、房屋买卖合同中，房屋的某一部分是违章建筑，是否导致该合同成为无效合同？

2、房屋买卖合同中，因房屋的某一部分是违章建筑而导致房产证核准的面积少于约定面积的，买方是否可以按照核准的面积支付房款？

3、房屋买卖合同中,卖方在卖房之前已经安装有关的设备，买卖合同对该设备没有规定，买方是否应当向卖方支付该设备的费用

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

上诉人(原审原告)：潘某，身份情况略。

被上诉人(原审被告)：符某，身份情况略。

上诉人潘某因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2001)振民初字第504号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年10月22日立案受理后，依法指定审判员李燕担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理，现经合议庭评议，本案已审理终结。

原审法院认定，原、被告在平等自愿基础上签订的《购买商住房合同书》，系双方真实意思表示，内容未违法，应属有效合同，受法律保护。双方在合同中约定合同标的物为100平方米，但经海口市房产部门颁发的房产证核准的该房建筑面积实为74.35平方米，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，被告所购房屋经产权证登记面积与合同约定面积不符，应以产权证登记的面积为准，被告应根据双方约定的每平方米1350元的价格，按产权证登记计付购房款给原告。原告主张按照合同约定的100平方米面积支付购房款，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告未依约全额付清购房款，已构成违约，除应支付购房余款外，还应支付逾期付款期间的利息。原告为给被告办理402房的房产证，向房产部门交纳了有关手续费1580元，根据《关于海口市房屋交易管理的暂行规定》第7条第2款手续费由买方负担60％，卖方负担40％的规定，应由原、被告按该比例负担手续费。原告在售房前已自行安装了防盗网，双方对此未作约定，但被告已实际使用了该设施，根据公平、等价有偿的原则，现原告要求被告支付安装防盗网支出的费用，合法合理，应予支持。原告要求被告负担公证费100元，因其未举证，不予支持。

故原审法院判决：一、被告符某须于本判决生效之日起十日内给付原告潘某购房余款人民币5372.5元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准计付自2001年1月1日起至付清款之日的利息；二、被告符某须于本判决生效之日起十日内给付原告潘某办证手续费用人民币948元；三、被告符某须于本判决生效之日起十日内给付原告潘某安装防盗网费用人民币2000元；四、驳回原告潘某的其他诉讼请求。

上诉人上诉称：

一、房产所有权证登记的面积与买卖面积不一致，应当按实际使用面积计算支付购房款。

二、双方订立的合同合法有效，被上诉人应依照合同约定履行支付购房款。原审判决认定合同有效，但却未依照合同约定和法律规定作出判决，故原审判决引用的法律、论理与判决内容是自相矛盾的。

三、被上诉人购买的房屋，上诉人已依约完成了双方买房办证手续。根据合同约定，上诉人为十二户办理了房产所有权证，即十二户共同购买房屋的合证，按照合证，平均每户面积是74.35平方米，对此，被上诉人无异议，故房产管理局发给被上诉人的房产证登记的面积为74.35平方米是正确的。

四、本案不应以简易程序进行审理。双方争议是实际购房并已交付使用的面积与房产证登记面积不相符的情况下，对未办理房产证部分面积是否应由接收使用的被上诉人支付房款问题，对此，在法庭上双方各持己见，争论不休，根据《民事诉讼法》和最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》的规定，在审理中，发现双方当事人争议较大而又不能统一的情况下，应当转为普通程序进行审理。

综上，一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付25.46平方米购房款是错误的，请二审法院维持一审判决的一、二、三项，撤销一审判决的第四项，改判被上诉人支付25.46平方米购房款34627.50元。

上诉人在二审未有新证据提交。

被上诉人答辩称：

一、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有的唯一合法凭证。一审判决认定事实、证据清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求依法予以驳回。

二、双方所签合同的履行，最终将会受到国家法律的制约。房产证内容是受法律保护的对象，即使是双方平等自愿所签订的合同内容从总体上看内容未违法，应属有效合同，但不符合法律规定的部分不被法院判决所认可，体现了一审判决的正确。

三、本案审理适用简易程序进行审理在程序上并无不妥，符合我国《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，不存在程序违法问题。

一审判决尽管亦有不妥之处，但总体上认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人在二审未有新证据提交。

法庭围绕双方争议的焦点问题，审理查明的事实如下：

1997年4月26日，上诉人与被上诉人签订《购买商住房合同书》一份，约定：被上诉人向上诉人购买其在海口市渡头村建造的商住楼第四层右单元房屋一套，面积100平方米，每平方米售价1350元，房款共计135000元；上诉人为被上诉人办理合法的土地使用证及房产合用证，上诉人预付部分房款95000元，余款经办完所有合法证件及门前停车场交付使用后付清。签订合同当日，被上诉人即依约给付上诉人部分房款人民币95000元，上诉人亦将合同标的物海口市渡头村232号402房交付被上诉人使用。1999年6月1日，上诉人领取了渡头村该栋楼房的土地使用证，用地面积149.03平方米，土地使用人为包括双方在内共12人。2000年12月21日，房产部门颁发了市渡头村该栋楼房的房屋所有权证，房屋产权为上述12人共有。2001年1月2日，上诉人、被上诉人等12位共有人签订《析产书》，对共有的海口市渡头村232号6层共12套房屋进行析产，其中被上诉人分得第四层西面套房(即402房)，并就该《析产书》进行了公证。后为办理402房的产权证，上诉人以12位共有人的名义交纳了有关手续费用，共计人民币1580元。2001年2月，上诉人为被上诉人领取了海口市渡头村232号402房的房屋所有权证，核准该房建筑面积为74.35平方米。同年3月，上诉人向被上诉人交付该房产证，并索取购房余款。被上诉人则以房产证登记的面积与合同约定面积不符为由，拒收房产证和拒付购房余款。2001年5月28日，上诉人向原审法院提起诉讼。要求被上诉人支付尚欠购房款40000元及2000年1月1日起的利息，支付防盗网设施费2000元、公证费100元，办房产证1260元。故引起讼争。另查，上诉人在售房前已花费2000元安装402房的防盗网，并且向海口市白龙乡渡头村经济社承租场地供市渡头村232号住户作停车场使用。在二审诉讼期间，上诉人提供海口市振东区公证处票据一张，证实其办理析产书而交付950元的公证手续费。本院依职权到海口市房产管理局对双方讼争的阳台进行调查，证实双方讼争的阳台未经报建，系违章建筑。

上述事实及相关证据经双方质证无异议，法庭作出确认。

本院根据审理查明的事实，处理意见如下：

上诉人与被上诉人所签订的《购买商住房合同》系双方的真实意思表示，但上诉人明知阳台未经报建系违章建筑仍将阳台面积计入房产面积出售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，故该合同除双方约定的面积超出房屋所有权证面积的部分无效外，合同其他内容均合法有效，受法律保护。双方均应严格执行。签约后，上诉人已将房屋交付被上诉人居住使用，故被上诉人应按房屋所有权证上所登记的面积向上诉人支付购房款，但被上诉人除了支付购房款95000元外，尚欠购房款5372.5元未付，显属违约，应承担相应的违约责任。原审判决被上诉人向上诉人支付尚欠购房款并支付逾期付款期间的利息正确。因讼争房屋之阳台系违章建筑，在有关部门未作出处理前，本院不作处理。上诉人要求被上诉人按合同约定支付阳台部分面积的购房款无法律依据，不予支持。上诉人在二审审理期间提供公证处收据一张证明其为被上诉人办理析产书支付公证费100元而要求被上诉人给付，该诉请理由成立，故被上诉人应将公证费100元付给上诉人。合同没约定办理房产证有关费用及上诉人自行安装防盗网的费用由谁负担，原审法院根据法律有关规定、公平合理原则判决办理房产证手续费由上诉人负担40％、被上诉人负担60％和安装防盗网费用由被上诉人负担正确，应予维持。本案事实清楚，双方对事实无争议，原审法院适用简易程序并无不当。上诉人称原审判决程序违法，理由不成立。综上，原审法院判决认定事实部分不清，处理不当，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、三项的规定，判决如下：

一、维持海口市振东区人民法院(2001)振民初字第504号民事判决的第一、二、三项；

二、撤销海口市振东区人民法院(2001)振民初字第504号民事判决的第四项；

三、被上诉人符某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给上诉人公证费100元；

四、驳回上诉人潘某的其他诉讼请求。

一审案件受理费1742元，由上诉人潘某负担1400元，被上诉人符某负担342元；二审案件受理费1742元，由上诉人潘某负担1300元，被上诉人符某负担420元。

本判决书为终审判决。

一、私人房产交易注意事项

注意１：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

注意２：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

注意３：了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

注意４：了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

注意５：了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

注意６：付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

注意７：交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

注意８：违约责任

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情等。