一、什么情况系需要返还土地出让金？

企业取得政府返还土地出让金的六种形式：

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。

第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

二、土地出让金的返还方式

（一）政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

（二）政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

（三）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

根据土地开发利用的种类不同，国家对土地使用权出让金收取的费用也不同，一般情况下，商业用地比住宅用地的出让金要高，主要是应当商业用地创造的收益更高，所以出让金与土地的开发利用有直接关系。但为了城市生活的多样化和便于居民的生产生活，就必须建设各种不同类型的项目。

三、土地出让金返还如何入账

目前的实务操作中，土地款项的返还应当都不会直接使用“土地出让金返还”的名义，而是以扶持基金等类似名义进行。由于地方政府（或开发区管委会等机构）对本级财政资金的使用还是有一定支配权的，所以要做到在形式上不违规应当不困难（但也有不少在审计署、财政部专员办等的专项审计中被发现然后要求纠正的例子）。

对于企业取得土地使用权而支付的出让金的返还，如果基于实质重于形式原则认定为出让金返还的，在新准则下一般作为与资产（土地使用权）相关的政府补助处理；原制度下一般以税后净额计入资本公积处理。

可以通过向给予该资金的政府部门沟通以确定款项的性质以及是否需要返还，尤其需要关注有无表明该笔款项真正性质的“背后”协议。如果确定实质上是对原先收储对价的调整，则还应进一步区分是否属于政策性搬迁。属于政策性搬迁补偿且资金来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第一种会计模式处理；属于政策性搬迁但款项不是来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第二种模式处理；其他情况，直接增加土地处置时确认的营业外收入。