【案例】2012年吴某与大连某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了该房地产公司两套商品房。2013年郑某与吴某签订协议，内容如下：

(1)这两套商品房系郑某的住房，但由于其尚未取得大连市户口，故使用吴某名义购房，而实际购房付款人均为郑某;

(2)吴某对该房屋不具有实际产权和使用权，也不以该房屋承担任何风险及法律责任，不承担该房屋发生的任何费用;不得擅自将该房屋处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向郑某提出任何权利主张;

(3)郑某以上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权)，同时，由于上述房产尚在吴某名下，吴某应为郑某出具授权委托书，由郑某自用或出租、经营使用该房产，并收取租金收益。同日，吴某为郑某出具了授权委托书。2014年5月房地产登记机关向吴某颁发了这两套房屋的产权证。但后来，双方就该房屋权利归属发生争议而诉至法院。

【法院判决】郑某与吴某签订协议书是双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约定履行义务、行使权利。双方协议中约定使用吴某名义购房，而实际购房付款人均为郑某，现该房屋由郑某使用;吴某对该房屋不具有实际产权和使用权，也不以该房屋承担任何风险及法律责任。吴某主张合同无效的理由不能成立。

【律师解析】房产证是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但并不能直接决定实体法律关系存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定吻合。本案中，虽然房产证显示所有权人是吴某，并且吴某实际持有该证件，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权，依据相应的证据，可以认定郑某是以吴某的名义购房，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人。

【律师提醒】如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但是异议登记之后十五日内要进行起诉，否则异议登记自动失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。