◆提问◆

2001年11月，在办理房屋验收交接手续后，周某成为北京市某小区1号楼905号房的主人。不料，第二年的8月及10月，周某就发现房屋顶板和暖气管多处漏水。报修后，房屋施工单位代开发商对房屋进行了修缮。2004年至2008年，周某又因房屋渗、漏水问题多次报修，问题始终没有得到解决。周某忍无可忍，找到开发商要求其彻底解决房屋漏水问题，保证房屋能够正常使用。

开发商表示，根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。从周某提交的维修记录单看，其报修时间分别在2007年3月、9月、10月及2008年4月、7月，均发生在保修期满之后，所以维修责任不应由开发商承担。开发商同时表示，在保修期内，施工单位积极履行了保修义务，在保修期限满后，周某因屋顶防水工程所发生的维修事项，可通过申请专项维修资金来解决。

周某想问，他能否继续要求开发商对其房屋的渗、漏水部位进行修缮，保证房屋正常使用。

◆回答◆

北京忆通律师事务所律师刘亚军表示，开发商是否应对房屋漏水问题进行修缮，主要看周某能否提供有利证据。根据相关法规规定，开发商关于房屋防渗漏保修期限5年。而在周某提交的维修记录单中显示的最早保修时间已超过5年，开发商的说法是合理合法的。此种情况下，周某需要寻找2002年施工单位首次为其房屋修缮漏水问题时的施工日志。

刘亚军说，施工日志与维修记录单具有同种法律效力，如果施工日志中记载了周某房屋漏水的详细原因及修缮情况，则可证明漏水问题从周某办理房屋验收交接手续后第二年便存在，开发商应在出现问题初期彻底将其解决。正是由于开发商在漏水初期对周某的问题未予足够重视，才导致之后几年内周某的房屋反复漏水，开发商有义务保证周某的房屋正常使用，应为其提供漏水修缮服务。此外，刘亚军建议周某可去相关部门对房屋漏水质量问题进行鉴定。如果鉴定结果显示开发商在施工时使用劣质产品或操作规程存在问题，开发商也应承担房屋漏水修缮责任。