商品房买卖合同因物业费的答辩状

答辩人：＊＊＊，男，＊＊岁，住所地为长沙市雨花区＊＊＊小区＊区＊栋＊＊＊房。

答辩人就长沙市＊＊物业管理有限公司诉答辩人物业管理纠纷一案答辩如下：

一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。

原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：

1、原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。

根据原告被告双方6日签订的《物业管理协议》规定第1点约定“甲方……开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（物业使用人）的合法权益，获取不正当收益。

事件一：被告对房屋进行装修，在装修进场前到物业公司处办理了有关手续，交纳了装修保证金、公用设施使用维护补偿费、装修垃圾清运费。被告上旬按物业公司规定的标准在香樟路一不锈钢制作站制作了不锈钢防护窗，上午九点左右被告和安装人员运护窗进入小区时被保安堵住不准进入小区，同时被堵住的还有b区一位业主，保安不能告知理由，只说在外面做的不能进入安装。10点左右，我和b区那位业主找到物业公司讨要说法，当时是＊经理接待的，答复是要求我们每户交纳60元管理费才能进入，我们要求提供交费的依据，原告不能提供，并说如果是在洞井路边（a区6栋东头洞井路对面位置）那家制作店做的就不要收取，被告和另一位业主都不同意，b区那位业主打电话请来了政法频道的记者，要求物业公司就此事给出理由，物业公司不能给出合理的说法，但坚持让保安不让被告的护窗进入。11时左右，正在僵持时，洞井路边那家不锈钢店的老板出现在物业公司，说只有在他那做的就不用交管理费，不在他那做的肯定装不了，当时另一位业主的老母亲在场，听到这时情绪非常激动，突然倒在地上。在这种情况下，物业公司的保安才默许被告和那位业主的护窗进行安装。原告的这种行为耽误了被告的时间，给被告造了一定的经济和精神损害。

事件二：，被告到物业公司办理安装固定电话和开通有线电视业务（这两项业务当时由物业公司代办）。被告知只能安装铁－通电话，安装费是300元送话机一部。而当时＊＊公司对居民安装电话实行免费（即预存100至300元话费就可安电话并送话机一部），被告当时就跟物业公司提出安装费是不是作为预存话费，得到否定回答。然后被告到＊＊公司香樟路营业厅咨询，要求在营业厅办理安装电话业务，营业员得知被告是住在＊＊＊小区时，说只能在物业公司办理，不过一般的小区至少会把其中100元钱给业主作为预存话费（如＊＊＊小区）。在这种情况下，被告只能到物业公司办理安装固定电话业务，但没有享受到任何把安装费作为预存话费的优惠。原告的这一作法给被告造成了经济损失。

2、原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。

原告被告双方6日签订的《物业管理协议》规定第3点明确约定“甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理。”但是，原告并没有按照合同约定履行好义务。

事实一：不及时维修电子对讲门。上半年、上半年，被告所在的单元电子对讲门出现故障后，业主到物业公司反应后，原告没有及时维修，两次都过了近三个月才维修好，给业主的生活带来不便并造成一定的安全隐患。业主平时都是进门后门自动关上，来客人时可以在自家房内控制开门，电子对讲门出现故障后，原告迟迟不修复，致使电子对讲门形同虚设。由于被告是双职工，夫妻每天很早就外出上班，晚上六点以后才到家，电子对讲门不能正常工作，担心自家被盗，来客人时每次都要从三楼走到一楼去开门非常不方便。被告和其他几户业主多次到物业公司催促其抓紧时间修复，但物业公司的工作人员答应就会修好，但迟迟未修。上半年，被告找到物业公司负责人，要求物业公司要尽快把门修好，当时的负责人竟说不及时修好业主拿物业公司没办法。在电子对讲门没有维修期间，被告家于星期天的上午10点左右有小偷撬锁入室，所幸被告岳母、妻子在家，被告为了提高安全系数，只得花260元请李文锁城的师傅上门更换了自家防盗门锁芯。

事实二：长时间不能保证消防设施的正常运转，对消防设施的维护也不到位。

依据消防法律法规的规定和《物业管理协议》，原告应当保障消防设施设备运转正常。被告与入住到＊＊＊小区，发现本单元楼梯间每层楼的消防栓没有连接管，消防设施无法正常使用，这种状况持续到才改变。但是，不知何时所有消防栓的铁门没有了，造成被告和其他业主担心小孩去玩耍有危险。原告没有履行好该项法定义务，整个房屋的消防安全得不到保障。

事实三：没有向业主开放公用停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放。原告被告双方6日签订的《物业管理协议》规定第3点明确约定原告“维护本物业区域内的交通秩序，疏导、指挥车辆行驶和停放。”原告对没有车库的业主停车每月收费90元，在a区8栋和7栋之间，地面没有划停车位，也没有物业公司工作人员指挥车辆有序停放。物业公司没有向业主开放位于a区9栋西侧的地上公用停车场，只是把其中很少一部分有偿提供给业主停放电动车摩托车，把公用停车场的大部分场地出租给个体经营户开为社区诊所、休闲按摩地所、南食店等。这些原因导致小区车辆经常无序停放在楼下人、车必经通道上。由于被告所在单元下面的车库过去几年是做菜生意、现在是做水果生意，店外经营，在过道上经常停有车，导致被告及家人通行不便，常常要绕道通过。被告的私家车也经常不便通过，也不好停放。

事实四：楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。原告被告双方6日签订的《物业管理协议》规定第3点明确约定原告“承担本物业区域内……楼道等共用公共区域卫生的清扫、保洁……。”被告所在单元楼道由于物业公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。至被告所在单元一楼西头第一个车库是做菜生意，卖肉卖鱼卖家禽，春夏秋三季的大量的蚊子聚集，从一楼经过时常有异味，物业公司也没有采取有效措施劝阻。

3、物业公司对保安人员的管理不善，长期影响被告及家人的正常休息。

由于物业公司在a区9栋一楼办公，正对被告的主卧室。到间，经常在夜间12点之后听到保安的大声说笑声，甚至叫喊声，被告及家人常在深夜被吵醒。下半年，被告的妻子怀孕，医生建议在家静养保胎。在深夜被保安大声说话声吵醒后，被告及妻子多次起来通过窗户提醒保安尽量小声讲话，经提醒后有时好一些，有时保安并不接受，甚至还说“你睡你的觉，我讲我的话”。针对这种情况，被告向物业公司反映情况要求物业公司对保安进行教育管理，但是这种情况一直延续到才有改变。

4、原告并未按照《物业管理协议》规定第7点的约定每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。

5、被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。

二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从起停止交纳物业管理费。根据民法典有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。

此致

长沙市＊＊区人民法院

答辩人：＊＊＊

20＊＊年8月