不计算在商品房建筑面积的项目包括：

1、层高在2．2米以下的房屋，净高在2．05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。

9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池

一、商品房建筑面积是怎么算的呢

（1）公式：商品房建筑面积＝套内建筑面积＋公用建筑面积

（2）、套内建筑面积

（一）组成部分

1、套内的使用面积

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；

（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包含在结构面积内的烟囱、通风管、管道均计入使用面积。

2、套内墙体面积

新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙和非共有墙两种。新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面积装修厚度均计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

（二）公式：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（3）、公用建筑面积

（一）组成部分：

1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

2、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。

（二）公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积÷整幢建筑物各套内建筑面积之和×100％

（三）公式：分摊的公用面积＝套内建筑面积×公用面积分摊系数

二、商品房的证件有哪些

五证两书

1、《国有土地使用权证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

2、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

4、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

5、《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。两书《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。