目前的房地产市场问题，主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降，也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出，那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转

上月6日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》。《指引》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。可以说，央行最近又重申对个人住房按揭第二套房贷款的管理。

这说明了什么呢？

第一，央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调，说明了就目前中国的房地产市场而言，或早几年的住房按揭贷款而言，个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。很简单，如果国内房地产市场，特别是一线城市，不是购买第二套住房投资比重过高，国内房地产的房价这样快速飙升是不可能的。既然房地产市场投资比重过高，对这些炒作性住房或投资性住房提高其准入门槛也是十分正常的，也没有什么不妥，而且这也是住房民生最为基本的一部分。

第二，央行强调对个人第二套住房贷款加强管理，也是针对最近房地产市场所发生的事情的。据悉，随着国内个人住房按揭贷款门槛的提高，国内不少房地产市场发生了根本性逆转。如不少地方不是房价快速下跌，就是住房销售量迅速下降。一些地方的房地产开发商及地方政府，为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策，或采取分期首付的方式，或采取变相零首付的方式，以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场。对于这种现象，央行重申第二套住房按揭贷款管理就是对这种现象的密切关注。

因为，从美国所发生的次贷危机事件来看，其根本原因就在于个人住房按揭首付比重的不合理性及虚假性。如果说，央行不能够对目前国内市场所发生的这些现象严密关注并制止，那么中国式的次贷危机也会随之发生。更何况，中国没有美国那样有效的个人信用评估体系、有效的多元化的房地产金融市场及严密的房地产法律体系。如果说中国式的次贷危机发生，那么中国金融市场所面临的风险肯定要大得多，这种风险对中国经济的冲击也肯定会要大得多。在这点上央行绝不会掉以轻心。

第三，今年以来从紧的货币政策，政府表示取得较大成果。事实上也是如此。因为，就一季度人民币信贷增长的速度来看，其增长速度已经放缓。但是这种商业银行信贷增长放缓，并不是表现在企业的银行信贷增长上，而是表现在个人住房按揭贷款增长上。比如一季度个人住房按揭贷款增长就减少了近1000亿元。但是，如果以本外币银行信贷总额及企业信贷增长上来看，从紧货币政策所取得的成绩并不是那样乐观，特别是房地产开发贷款，其增长速度仍然很快。

不过，如果个人住房按揭贷款增长减少，对整个固定资产投资过热的影响是十分重要的。因为，目前的房地产市场问题，主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降，也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出，那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转。因为，房地产供给的增加及投资者比重减少两股力量同时作用于一个方向，会让过高价格的房地产市场逆转。这也就是房地产市场按揭贷款为什么严格管理的重要性。

第四，央行关于个人住房按揭的指引，其实与成熟市场体系的规则相比是太宽松了。在成熟的市场体系下，任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。比如代表个人信用的社会安全保障号、个人所得税税单、个人工资银行对账单、单位工资单等，各商业银行就是根据这四证来确定贷款的信用等级、工资收入水平、个人支付能力等，而且商业银行在给个人住房按揭贷款时就可能根据这些资料，来确定个人贷款利率水平、贷款额度及贷款时间等。但是，就目前中国的情况来看，这些方面的规定则相差很远。甚至于在早几年，律师事务所能够帮助贷款人出具假工资收入证明来欺骗商业银行，而商业银行为了能够做成这一生意也是睁一眼闭一眼。所以，在早几年，没有人购买住房贷不到款的。因此，这次对第二套住房贷款提高一点点门槛，就能够把不少不合格者拒之门外，就能够把一些投资者拒之门外。

总之，《指引》要求，各金融机构既要满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小户型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。其重点就在于如何来遏制目前房地产市场不合理的住房需求或投资需求。遏制房地产的投资需求，就得对从紧的货币政策不能够放松，而个人住房按揭投资性住房贷款是从紧货币政策最为重要的方式，央行要密切关注各商业银行如何来落实这些政策。