案情简介
廖某系北京密云县某村农户,1996承包了在村东边一块土地,承包期为30年,土地上原来是种的杏树,大概有100多棵,年份比较长,直径都超过20厘米。2013年初廖某开始种植平菇,为此他专门盖起了大棚,一面是砖,一面是钢架,仅大棚就投入两万元。另外平菇的进价非常昂贵,4.5元一株,根据多年种植平菇的经验,廖某买了5万株,共计22.5万元,可惜才种了几个月,麻烦就来了。
2013年11月份,廖某被村里告知,由于南水北调来水调入密云水库调蓄工程项目,临时要征用他在村东边承包的近400平的土地,征用期为2年。由于是临时征用,2年之后土地会还给廖某,所以补偿非常低。该村村委会在与廖某谈补偿时,完全不考虑廖某为种植平菇所投资的设施、大棚、平菇棒、原料等,4.5元一棵买的平菇棒,村里给的补偿价是5元一棵,至于杏树的补偿,1000一棵,也低于村里其他人1500一棵的标准,而廖某的杏树明显比其他人家的杏树长的更高更粗。最让廖某受不了的是村委会征收办的人员认为,平菇的种植由于没有营业执照,不存在停产停业损失,而且是在同一块土地上同时种植了杏树和平菇,同时补偿不符合规定,所以在树和平菇之间选择一种补偿,至于其他的设施、原料、修建大棚的费用一律没有。
进行了几次谈判之后,补偿数额始终得不到提高,村委会估计也磨光了所有的耐心,在12月初,半夜派人到廖某村东边的土地上把所有的杏树全部砍倒,平菇也全部被铲平,第二天一大早,村里有人发现这种情况,把地上的树还有平菇全部抢走了,仅剩下一片狼藉。
万幸的是,廖某提前就咨询过的征地拆迁律师团律师,我们提前就判断到这个案子很有可能会遇到强拆,并将风险和应对办法告知廖某,到此,廖某才真正下决心委托律师。受廖某委托后,的征地拆迁律师团立即进行了案件研讨,本案最大的焦点之一就是同一块土地上同时种植两种以上的作物,到底该不该同时补偿?对方说不符合规定,那么这个“规定”到底是什么规定?还有营业执照注册地和被征收土地不符时,停产停业损失就绝对没有吗?至于其他的大棚补偿,原料补偿都是必须补的,这个没有任何疑问。
办案思路及心得
其实这个案子并不复杂,我们只要确定一个办案思路,逆向思维,我们不要顺着对方的路线走就行:
首先,找到我们应该获得补偿的法律依据,征地补偿的时候,土地使用权的补偿,地上附着物的补偿,青苗的补偿都是法定的补偿项目。所以,要补偿的项目包括,未到期的土地使用权补偿,大棚补偿,杏树补偿,平菇补偿,这些还不算上人工、原料等。
第二,对方违法的地方,这个京密引水渠项目的补偿标准、补偿方式,还有整个项目相关的批文、手续,这些内容,对方没有向我们公告公示,如果手续不齐全那就是违法征地,这顶帽子扣上去,谁也好受不了。
第三,我方的损失,廖某并不是不同意征地,但是在没有谈妥补偿的情况下就把树砍了,把平菇铲了,违反了先补偿后征地的法定原则。只要我们收集好损失的证据情况,这损失是对方赖不掉的。
裁判结果
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