从买卖双方达成交易意向开始,到最后卖方收到尾款为止,这个过程最快小半月,最慢可能达到小半年甚至更长。理论上,买方选择全款购房,卖方可以最快拿到尾款。当然,交易过程中的小波折可能拖慢收款进程。下面针对以上两点,教你如何最快拿到尾款。
一、选择哪种付款方式,最快拿尾款?
从目前的交易流程来看,全款最快拿尾款。
买方付款方式从面签到批贷耗时排序:
全款<贷款;
商贷<公积金贷款;
公积金<组合贷款
即:
1、买方全款购房,毋庸置疑卖方拿尾款最快。
2、如果买方选择贷款,商贷在速度上略占优势,但差距并不明显。
3、公积金贷款分国管公积金贷款、市属公积金贷款、中直公积金贷款,随着贷款流程的不断简化,三者差距不断缩短,目前三种公积金贷款方式批贷时间差距不大。
4、组合贷款最慢,可能需要4~6个月甚至更长,所以如果急需拿钱,需认真考虑打算申请组合贷款购房的买方。
合同是怎么规定的?
值得注意的是,在《房屋买卖合同》以及《补充协议》中只规定首付款交付时间,而并没有明确的条款规定收尾款的时间,所以什么时候收到尾款要由流程进展决定。
资金监管房款解冻速度(以理房通为例)
资料齐全任何一个流程的资金最快可以在T+0(当天)个工作日解冻,四方资金监管至少需要T+1个工作日。
二、怎样减少交易意外,最快拿尾款?
交易意外指的是因为个人或者其他原因,原本可以提前解决抑或可以避免的问题,但在进行到某个环节才发现,导致交易流程停滞。
1、常见的交易意外情况有哪些?
交易意外主要体现在三个方面:银行没有按预期批贷、证件信息与实际不符导致手续无法办理、资料不齐或失效导致流程无法进行。
(1)银行不批贷
产生原因:没有提前进行个人信用评估,买方信用不好,导致在面签后初审不通过,银行不批贷。
直接结果:根据合同约定,买方可选择自行凑齐或继续向其他银行申请贷款,这将大大拖延卖方拿尾款时间。
(2)证件信息与实际不符
产生原因:买卖双方没有对自己的证件信息做到及时更新。
直接结果:交易流程卡在某一环节。例如:如果买方的身份证和户口本登记地址不一致(人户分离),资质审核根本无法通过,需要重新办理身份证,耗费额外时间及精力。
(3)资料不齐全或失效
产生原因:对特殊材料的提供不敏感,对已失效证件抱有侥幸心理
直接结果:不同性质的房子,小到租户《放弃优先购买权声明》,大到《央产房上市交易登记表》,如有缺失,都会导致交易流程停滞抑或缓慢。
举个例子:
卖方小张和买方小王达成交易意向,签署《房屋买卖合同》,但是出售房子的消息小张并没有告诉租户小刘。很快小刘得到消息,提出小张和小王之间签署的合同无效,并提出行使优先购买权的要求。因此交易流程陷入僵局
所以,提前取得应索取的材料,可以避免交易环节出现纠纷以及其他意外情况发生,影响流程进行。
2、怎样做有助于最快拿到钱?
未雨绸缪,才是最低成本的提速之法。
(1)卖方提前房屋核验,买方提前信用评估
可行性分析:
卖方:房屋核验最快10天出结果,并且在网签之前都是有效的。提前房屋核验可以节省时间,当然和买方资质审核同时进行也是可以的。
卖房前,如何进行房屋核验?
买方:提前进行信用评估有助于买方了解自己的信用状况,提前做出举措降低被银行拒贷的风险。
买房前,如何查个人征信?
(2)提前更正证件信息,保证登记信息与实际相符
可行性分析:
卖方:对于房产证上的地址与实际不符的,(例如宣武区、崇文区,抑或楼栋号不符等),应提前到不动产登记中心换新房本。婚姻状况与户口本登记不符的,到当地派出所进行修正。此过程可在交易之前完成。
买方:对于人户分离、婚姻状况与户口本登记不一致情况,建议在购房前完成变更。
(3)备齐材料,提前调档
可行性分析:
卖方:
房管理档案管理部门调档可以查询房屋年限,适用于继承、直系亲属赠与、夫妻更名后房子出售,因为房本是新房本,以此来证明是否满五年。这个步骤完全可以提前进行。此外,《放弃优先购买权声明》或《配偶同意出售证明》可以提前备好,以防因此拖延流程。
买方:
买方身份证、工作居住证要保持在有效期内。提前确认两个证件是否有效,如果时效及时更新补办。
三、哪些不可抗力影响拿房款快慢?
除了可以避免以上问题拖延交易流程,另有很多不可抗原因导致交易周期延长。
1、房屋核验时间比实际要长
理论:
自2016年6月1日起,在全市范围施行存量房房源核验。自房源核验申请受理之日起10个工作日,房屋所有权人可直接登陆北京市住房和城乡建设委网站(www、bjjs、gov、cn)查询核验结果。
实际:
尽管北京住建委对外宣称自受理之日起10个工作日出结果,但是在实际操作过程中,部分城区可能15到20个工作日才能出结果。
2、缴税及过户或需预约
理论:
对于成交量大的城区,缴税过户需要预约,按照预约时间到相关部门办理缴税、过户手续。而对于另一部分城区不需预约,直接到相关部门排队取号办理即可。
实际:
预约缴税号以及过户号并不那么容易。例如朝阳区,预约的过户号可能在两个月之后,时间很长,且无法提前。
3、放款时间受银行限制
理论:
对于商业贷款来讲,批贷后并不会对放款时间做出承诺,但是一般速度很快。
实际:
其实银行的放款时间也受很多因素的影响,比如短时间内贷款申请量很大,很可能导致银行储备资金不足,导致放款时间延期。
如果卖家急需资金,那么选择有能力全款的买家,尽可能避免交易过程中的意外情况,未雨绸缪,便可以最快最顺利收到全部房款!
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