在二手房交易和过户中要警惕哪些问题-法师兄

在二手房交易和过户中要警惕哪些问题

来源：互联网时间： 2023-05-04 20:02:06 201 人看过

二手房相比一手房，其在交易过程中的很多环节都容易出现问题，如果没有及时发现二手房本身存在的一些问题，将为未来的房产纠纷埋下伏笔，这也是很多二手房买家最头疼的事。那么，如何将二手房的购房风险降至最低呢?专家提示，在二手房交易和过户中要警惕以下问题。

一、二手房产权是否明确

所谓的二手房产权问题包括以下三点：

1.房主与卖家是否为同一个人;

2.房产证是注明的面积与实际面积是否相符;

3.验证房产证的真实性。

二、二手房是否具备上市资格

有些二手房是不具备上市资格的，在购买一些特殊性质的二手房时需要注意:

1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、二手房是否存在违建部分

购房者不要被房子的假象所迷惑，你所看到的二手房可能包含了一部分违建，对这部分违建一定要心中有数。最常见的违建包括：

1.占用屋顶的平台、走廊或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2.将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

3.将半封闭阳台改为封闭阳台。

四、二手房是否存在质量问题

有些二手房因为年久失修可能会产生这样或那样的问题，比如窗户漏雨、屋顶和墙壁有裂痕、地面不平、水电管线老化等，对这些问题要一一排查。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多公房相关文章

二手房过户
二手房过户要警惕隐性房东

丁女士与张先生于2011年12月协议离婚，双方约定登记在丁女士名下的某区两居室楼房归丁女士所有。2013年初，丁女士将该房屋卖给孙女士。但是在办理过户手续时，房屋产权登记机关以“夫妻关系存续期间登记在一人名下的房屋，夫妻不能同时到场的不予办理过户登记”为由，拒绝了丁女士的过户请求。在孙女士强烈要求下，丁女士联系到张先生，但张先生拒绝到场。无奈之下，丁女士找到律师寻求帮助，律师建议丁女士以离婚后财产纠纷案由将张先生起诉到法院请求对该房屋确权。法院审理认为，该房屋系丁女士和张先生夫妻关系存续期间共同出资购买，属于二人共同财产;张先生的名字虽然没有登记在房屋产权证书中，但在没有进行变更登记的情况下，张先生也是该房屋的共有人，属于隐名共有人;但在双方离婚时约定本案房屋归丁女士所有且现在双方对该房屋归属没有异议，应当确认本案房屋的合法所有权归丁女士所有。法院遂判决房屋归丁女士所有。丁女士依据法院判决

2023-05-05

200人看过
房屋出租
警惕二手房交易中不法中介的欺骗手段

一、“中介勿扰”做幌子套取信息。笔者在一家知名房屋租赁网站上挑选了几个标有“中介勿扰”、“中介免谈”字样的个人房源信息，打电话进行咨询，却发现有一半是房屋中介，而且基本上都是以收取看房费或信息费为主。据业内人士讲，这些所谓求租人、求购人其实就是所谓的“房虫”。他们打出“免中介”的幌子，可等房屋出租者打来电话时，他们却对人进行详细“盘问”，将对方姓名、房址、房屋面积、电话等记录下来，随后这些信息便成了中介的房源，被有偿提供给求租、求购人。至于买卖双方是否联系、成交都与他们无关了。二、交钥匙不交产权。很多购房者以为自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在无法完成交易的可能性。如果在过户之前将全部房款支付给业主，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。许多不法中介为了促成交易，对可能出现的风险避而不谈，等购房人房款已付，房产却无法过户，再推卸

2023-04-21

228人看过
二手房过户
蓬莱二手房过户交易相关问题

近期，“5月1日全面‘营改增’后二手房交易税负有可能增加”的说法在市民中流传，不少市民急着赶在5月1日之前买房、缴税，一些办税大厅也出现纳税申报排队拥挤现象。市国税局和地税局人士昨天表示，“营改增”后个人二手房交易税负将略有下降，市民办理过户交易不必急在本月。1、二手房交易过户之买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、二手房交易过户之签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、二手房交易过户之办理过户买卖的双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方

2023-05-08

119人看过
二手房贷款
二手房交易过程中关于二手房贷款问题？

在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。必须知道一个常识：银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等，很多时候银行对于为何不批贷款，甚至不会作出解释。还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况，而每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段。那么，买家在向一家银行申请贷款被拒后，有没有权利再次申请贷款？如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请？这样的申请到底可以进行多少次？对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的贷款申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一

2023-02-25

166人看过

二手房按揭
办理二手房按揭贷款时需要警惕哪些问题

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。办理二手房按揭贷款时，需要您警惕以下十大问题：一.评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。二.竣工年代与贷款年限房产证上的竣工年代是很容易被借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。三.贷款成数和利率目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都

2023-05-05

321人看过
债权人
二手房会有哪些交易问题

一、私下交易，暂不过户这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，房主（卖方）先将房子及两证交给买方，买方住进房屋，待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法，买方不能通过银行按揭取得贷款来支付房款；更重要的是从法律角度来看，风险极大：如果卖方因为债务纠纷，该房可能会被法院查封；卖方还可能恶意挂失原两证，办理新证后一房二卖，或做抵押，如果此后的行为都履行了相应的法律手续，对买方极为不利。二、签订阴阳合同双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。三、买卖变赠与

2023-04-11

333人看过
报警
业主在二手房交易中遇到问题，可以报警吗？

这属于民事纠纷，可通过法院诉讼予以解决的。110一般不会插手民事纠纷，可以起诉对方违约。如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。二手房纠纷报警有用吗二手房纠纷报警有用。双方应按照平等互利的原则私下进行和解，和解不成可以向派出所请求帮助一起进行调解协商；协商不成时可以根据二手房买卖合同的内容交由指定机构进行仲裁，仲裁仍未解决的可以向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法典》第四百五十八条，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

2023-07-12

343人看过
经济适用房
经济适用房二手房交易需要警惕哪些法律风险

适用房二手经济房交易需要警惕哪些法律风险经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。而在二手房交易中，经济适用房购买未满5年不得上市交易是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生。风险一：政策若变动过户将受影响依据目前经济适用房的相关政策，经济适用房五年内不得上市交易，但是政策也存在调整的可能性，而且各地对经济适用房过户的规定细则也略有不同，如果在未过户期间，政策发生变动，会对购房者的过户产生影响，所以二手购经济适用房存在着政策上的风险。风险二：原房主去世房屋变遗产被继承如果在未过户期间原房主去世的话，依据我国的《民法典》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承，如果原房主没有留下遗嘱

2023-05-03

322人看过

合同条款
网签和过户在二手房交易中是否常见？

不是。网签只是双方签订并确认合同条款的行为。二手房买卖又叫作存量房买卖，通常是买方交付房款，卖方把房屋交付给买家，并办过户登记的过程。二手房交易流程如下：1、购房资格核验；2、网签合同；3、地税部门核定契税；4、房屋发证大厅办理房屋所有权证。未过户的二手房可以直接转让吗按规定，转让二手房要满足以下几个条件：1、双方当事人必须符合主体资格具体而言，就是房屋的买卖双方当事人应当具备能够以自身的行为依法行使权利并且承担义务的资格。首先，出卖人和买受人都不是法律禁止的限制民事行为能力人以及无民事行为能力人。其次，出卖人应是二手房的所有权人，而要获得房屋的所有权，即要依法办理过户，进行产权登记才发生法律效力。最后，根据登记情况不同法律效力如下：（1）未办理过户登记，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里。这个时候，二手房买方不能转让该房。（2）房屋买卖双方已办理房屋过户

2023-07-12

75人看过
债权人
借据写作中需要警惕哪些问题？

写借据要注意的情况如下：1、字迹清晰、无变更的手写借据，并附上联系方式、身份证号码等身份信息；2、尽量通过银行转账借款，保留转账凭证；3、不要想方便写借据。借据只表明当事人之间存在债权债务关系，但不能直接对应贷款关系，会增加诉讼风险。借据是债务人向债权人借款时出具的书面凭证，是债务人延期履行债务时向人民法院提起诉讼的有力证据。借据过期会影响借据的有效性吗借据过期不会影响借据的有效性。通常所说的是否有效是指诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》规定，向人民法院保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受损之日起二十年以上的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法典》第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限

2023-07-16

271人看过
转让合同
私下交易二手房警惕风险剧增

无论是商品房，还是福利房房，购房者或居住者在未业筑在取得房屋产权证的情况下，将所购的房屋再行出售么房网，违反我国法律的有关规定，为此签订的房屋转让合同无效。购房者房在了了如果要购买这样的房屋，首先应该里什对所要购买房屋的状况加以了解，如房屋土地性质、土地出让金交纳情况、房屋建设情况以及尚未办理房主网来产证的原里筑防在网王因。购房者若要买这样的房子，应当签订房屋转让合同，尽管此时签订的房屋转让合同无效，但该合同在转让人取得房屋产权证后即为有效合同。在该合同中应当为双方设主了木王了网定严格的权利义务，如转让人应办理的各项手我你珠业防续，购房者的付款方式等。同时，购房者要谨慎付款。如果购房者确定需要购房里的业网无证房时，在此么的建议的么珠消费者最好通过来什业里房屋中介公司来进行二手房交易，选择一些大的、诚信度较高的中介，还土业网的可以要求中介公司对双方的合同履行提供担保。

2023-06-10

375人看过
居住用房
在二手房过程中交易要交税吗

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。其中，卖房人要交的税为5种。营业税税率为5%，不足5年的住房要全额缴税，超过5年(含5年)的非普通住房按售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴税。个人所得税税率为20%，以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个税。卖房人也可以通过核定征税的方式缴纳个人所得税，核定征收率暂按住房转让收入的1%执行。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40%、50%和60%。卖房人也可以选择核定征收的方式，按转让二手房交易价格全额的1%征收率缴纳土地增值税。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。城市建设维护税随营业税征收，计税金额为

2023-05-04

92人看过

二手房买卖
二手房买卖小心陷阱交易过程警惕“三假”

其实，二手房交易的有些骗局并不新鲜，甚至是老俗套，归结起来就是一个假字。具体来说，三假表现为以下特征：第一假：假房产证。有律师表示，一些购房者对二手房卖家拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进假房证的陷阱，造成钱房两空，而且，现在一些假房产证做得非常逼真，只有专业人士才能分辨出真假。针对上述现象，律师建议，消费者在选购二手房时一定要查证，但是单独查验二手房卖家手里的房产证并不能保证二手房交易的安全，最好的方法是，在查验了房产证之后，再到房屋产权交易中心查档，先查看该房屋是否有《房屋所有权证》，房产证中的内容与卖家出具的内容有没有出入，这样可以最大限度避免购买的房屋存在产权争议。[1][2][下一页]第二假：假户主。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签订了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事情。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以

2023-06-10

342人看过
优先购买权
二手房交易中需警惕的陷阱与解决方法

买二手房过程中容易出现以下陷阱：（1）卖方隐瞒房屋真实信息；卖方为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，买方可以在买房前向物业、邻居了解情况，好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。（2）房价上涨卖方毁约；有些卖方在办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是以种种借口不办理过户手续，另买方只好将之起诉至法院。对此，买方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。（3）违约责任不明确；格式合同内容极不公平，体现在回避责任。一般都是规定买方和卖方的责任，而没有中介公司的责任，严重违背合同要合理分配双方权利义务的规定。一旦发生违约，利益受损方维权相对比较困难。在二手房买卖中容易出现纠纷的地方主要有：（一）房屋权属存有争议；（二）用于交易的

2023-07-06

320人看过