1．征地土地使用权性质

在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权．以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划拨土地使用权。

2．代征地项目来源

代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为：危旧房改造．污染扰民企业搬迁转让．存量土地转开发．项目转让等。

3．代征地费用确定方式

代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

＊依据代征地地块现状建筑面积计算

＊依据代征地土地面积计算

＊依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

＊依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

这里的代征地比例＝代征地占地面积；建设用地面积

此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。

本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用，如果建筑红线正好分割某被拆（征）单位，则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近，相对合理。

4．代征地费用确定

代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：

（1）代征用城区范围内非住宅用地

现状代征地楼面费用＝区位价格；现状容积率调整系数；房屋现状用途调整系数；位置临路修正系数＋地上物补偿价格

该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

（2）代征用城区范围内住宅用地

现状代征地楼面费用＝（基准地价；k＋基准房价）；建筑面积＋地上物补偿价格

该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数，基准地价．基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的拆迁水平确定。

需要说明的是，以上费用均为计算费用，非为实际发生费用，除上述费用外，还包括各种补助．相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用，最终结果应以发生的客观合理部分为准。

城市建设征地和拆迁的利益相关者分析框架

1、利益相关者识别

利益相关者，指极其有可能受拟议中的某项干预活动（无论是积极或消极）影响的或者指那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位［。利益相关者分析（Stakeholderanalysis）现成为发展领域甚为流行的分析工具，该理念及其方法对于冲突管理等有重要意义（Ramirez1999）［5］。城市建设征地和拆迁中涉及的利益相关者有：地方政府、开发商、失地农民／被拆迁人等。

2、利益相关者利益关系分析

2．1地方政府

地方政府要发展城市，完善城市功能，进行城市空间资源的合理配置，充分发挥城市的＂聚集效应＂和＂规模效应＂。理论上，征用权是政府用来提供非排他性和非竞争性产品，而不是私人产品。

政府征用土地的成本主要是其给予被征地人或拆迁人的补偿，而不是被征地预期的价值（市场价值）或协议价，政府征用成本应该在补偿（＂合理的市场价值＂）与协议价之间相机抉择，兼顾公平与效率。

政府征用土地的收益。政府不可避免地要做出一些它认为出于公共利益考虑的决定。如果每个社会成员都对政府讨价还价，追求无限度的经济补偿，甚至出于情感上的考虑，那么协调成本、交易成本过高，效率问题无法解决，如一些发达国家，日本为了动迁几户人家，花费了数十年，最后还是只能道路改线。政府征用土地的收益主要表现在：实现了政府的目标，促进了公共利益，政府获得了一定的财政收入。由于这种潜在收益的大量存在，使的政府对征用权的使用就存在极大偏好。征地和拆迁成为城市新增建设用地和旧城改造唯一来源。目前，我国土地不能交易，最终导致土地产权的拥有者（农民或被拆迁人）在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参与谈判。当前，土地出让金与征地成本之间存在巨大的利益空间。有关资料显示，土地增值收益占51－93％［6］，政府通过＂征用－转让＂这一过程，获得了大量的权利租金，这也是旧城改造（扩张）遍地开花的一个原因，利益的驱动，为政府＂政治创租＂创造了环境。自改革开放以来，通过征地－转让过程，政府从农民身上拿走了大约20000亿元，而经济利益的实现，又伴随着项目引进、开发区的设立、政绩积累的政治利益。

2．2开发商

城市建设征地和拆迁中灰色地带（巨大寻租市场）的存在，正如土地流转市场的垄断一样，是他们创造利润的一个重要基础。开发商则追求企业利润最大化，热衷于城市开发，他们在城市建设中获益。他们很少能承担起企业社会责任，尤其是在中国的城市化和改革进程中，往往致力于寻求政府？准租＂，在一定程度上侵犯了农民的利益。

2．3失地农民／被拆迁人

城市建设征地和拆迁对农民的影响是两方面的，既有不利影响，也有有利影响。农民在一定程度上也是＂经济人＂，他们也会考虑进城成本和进城收益，冲突的产生也是因为他们进城成本和进城收益的现实或预期的巨大反差，从而导致的失衡。一方面，从进城收益的角度，农民可以通过城市建设征地和拆迁，可以获得相应的利益补偿（但制度设计不尽合理），改变现有的生产和生活方式，离开公共设施和基础设施不完善的乡村（城乡接合部），城市建设征地和拆迁对于他们来说，在这一点上也是一个好的契机，正如三峡外迁移民；另一方面，从进城成本的角度，农民在城市建设和拆迁中失去了赖以生存的土地，并丧生了依附于土地的相关权益，如土地收益权、土地处置权等，而且失去了农民花大半辈子建起来的房子，同时打破了他们对熟悉环境的依赖，他们的社会关系也会受到影响或打破，生存成本增加。从农民的角度看，由于受其自身视野的局限，对于进城收益往往不能全面观察和考虑，而对于失地引起的成本却看得很清楚，这使得农民在征地过程中就自觉地产生了一种抵触情绪，滋生了冲突。现阶段城市建设征地和拆迁中冲突产生得根源不是征地行为本身，而是不利影响没能有效的控制，缺乏利益主体之间利益协调机制，而出现利益冲突局部激化。

无论政府主持为公共利益的项目，还是开发商的经营性项目带来的拆迁，对于被拆迁者而言都有可能存在不公正。在作为谈判对象的地方政府或者从地方政府手中购买了土地使用权的发展商面前，失地农民／被拆迁人总是处于弱势的位置，他们的谈判能力不对称。在政府的公权力尚缺乏充分制约的转轨期间，政治创租及倾斜的制度设计更容易产生不公正的现象。