楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分;样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难专家提醒买房人，购房陷阱仍需防。

看广告要用放大镜

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，房地产商都不惜在宣传上花功夫和本钱。

房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了最高司法解释，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。

购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。即使没有这类提示，到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容不可撤消。

由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。

也许有购房人会说：我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告。不可否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但希望购房人能明白以下几个问题：

《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔款。

《广告法》对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。

看样板间要用心中的尺

房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，虽然从理论上讲要，但非常难取证。因此购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大。

您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

因此，提醒购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

买精装修房要会验收

精装修房省力省时，很受部分购房者的喜爱。但有些号称精装修的房子住进去却满不是那么回事儿，没住几天不是地板翘了，墙面裂了，就是设备坏了。找到这些名牌厂家一检查，全是假冒伪劣，找开发商理论费神费力难有结果。

因此，业主如果确定购买精装修房，可以按下述过程作一个简单的验收：看地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合;涂料(墙面)应表面平整，阴阳角平直，黏结牢固，不可有裂纹、刷纹。用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部严密，表面光洁。用一个金属小锤轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音。在水槽放满水并一次放空，检查各接合部，不应有渗漏现象。下水管道不可使用塑料软管。卫浴进出水流畅，坐便器放水应有咕咚声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。