从2010年的580万套，到2011年的1000万套，再到“十二五”期间的3600万套，保障房建设指标增速飞快。而在这个飞快的增速下，将对商品房市场供需格局带来哪些重大变化呢？昨日SOHO中国董事长潘石屹在微访谈接受本报记者采访时猜测，至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。而业内专家则表示，保障房陆续交付时，中低端房源供不应求的现象将得到有效缓解，高房价问题也会得到逐步解决。

3600万套房地产市场的一半没有了

“‘十二五’期间，国家决定建3600万套的保障性住房，将对中国房地产的格局造成重大的影响，房地产市场的一半将没有了。”昨日，在3600万套保障性住房对楼市格局的影响微访谈上，潘石屹坦言道。

在他看来，由政府建的保障性住房来占领，对现有的房地产和房地产企业来说，都是很大的挑战。3600万套保障性住房需要的建设资金约5万亿人民币，差不多可以解决1.3亿人的住房。“3600万套的保障性住房的建设，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化。对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差，其产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。”潘石屹预测到。

沪上不少房地产企业也深有同感，一家在沪上市企业的负责人就向记者表示，目前的保障房格局，意味着中低端的住宅市场化份额将会减少，要么做高端的，要么改为商业综合体。而现在对于房企而言，必须保证的是资金链。

“在这种局面下，开发商拿地的热情将会有所降温。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者介绍道。她表示，随着保障房的大量推出，商品房的挤出效应凸显，供需格局的变化，使得开发商势必要对资金链、现金流分外关注，做项目并不一定都有大利润，高价拿地的情况将有所降温。同时市场化商品房的竞争也从原来的价格竞争转向软实力的竞争，如服务、品牌等领域将更受到市场的关注。

而随着保障房的推出，目前的限购令有可能完成其历史使命。潘石屹就表示，预计3年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策也就没有必要存在了。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，潘石屹将其定义为用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大的转变。

保障房调出房价新拐点

3600万套保障房，对于目前的房地产市场而言，尤其是高居不下的房价，无疑又是一个重磅炸弹。

专家向记者表示，2009年以前，保障房所占比重太少，对市场几乎微不足道。如今大步伐提速让人惊喜，今年1000万套的开工量将超过去年商品住宅900万套的总量。对于其产生的影响，陈晟认为，房屋建设需要时间，效果不会立竿见影，但是等到保障房陆续交付时，中低端房源供不应求的现象将得到有效缓解，如今的限购令等调控政策正是在为保障房的面世争取时间。房价方面，陈晟预计，同以刚需客为主力的中小户型商品房价格可能出现调整，但高端稀缺房源价格仍将以维稳为主。

姚玲珍也指出，此次保障房的计划，其基本覆盖面达到20%，使得中低收入人群的居住问题得到明显的缓解，而公租房等保障房的推出，也解决了不少都市夹心层的问题。通过完善的保障房体系的建设，对于解决目前的高房价问题将起到关键的作用。

振奋背后的思考

“备受鼓舞、充满期待、也有隐忧。”这是复旦大学陈杰教授对保障房大提速的评价。他指出，保障房比重过低，购买商品住宅之外几乎没有选择余地，被认为是目前房价畸高的根本性原因之一。而保障房计划“实在大手笔”，某种程度上也是在为过去的缺位“补课”。陈杰还表示，大规模开展保障房建设工程无疑振奋了民心，但是欢呼过后也需要冷静思考一些问题。

专家认为，保障房与市场化商品住宅势必将激烈争夺土地、资金、建筑工人、水泥钢筋建材等要素资源，保障房这部分增量实际上主要是要与商品住宅争夺产能。假设今后，保障房规模上去了，但商品住房供应更加短缺，那么商品住房市场价格就会更加难以抑制，居民住宅方面可能出现极端的两极分化，要么保障房，要么昂贵的商品房，中间缺乏自然连续的过渡。这时，夹在既买不起商品住宅、又进入不了保障体系的“夹心层”将更加痛苦。

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