广东旧改新规：签约率达到2／3即可启动，不同意的可走法律途径维权

广东近日发布了三旧改造的指导意见，率先提出：取得“三分之二”的权利主体同意，原权利主体可向政府申请裁决搬迁。直接打破了100％签约才能启动拆迁的旧改“老规矩”。客观上来看，这将杜绝拆迁户“漫天要价”的现象，换句话说，指望拆迁暴富不再可能了。

这一新政出台后，很多网友议论纷纷，有人提出“另外1／3少数业主的补偿权益该如何保障？”下面即明拆迁律师和大家一起来看看广东旧改新政以及旧城改造中当事人对补偿不满意情况下的救济途径。

过高的签约比例要求，一直在拖城市旧改的“后腿”

一直以来，为了保证拆迁的公平公正，旧改采取“协议搬迁”的模式，由各地制定相应的政策，当改造片区的房屋权利人达到90％或100％的签约率时，才可以启动拆迁。

但在旧改实践中，征求业主意见时，由于大家对于补偿利益都有自己的诉求，往往意见难以统一。这就经常导致签约率达不到100％，甚至达不到90％，符合不了旧改动迁必须达到100％（有地方是90％）的签约率规定，很多城市旧改项目无疾而终，变为征迁双输的局面。

以上海虹口区59街坊的旧改为例，早在2012年就启动，但因为没能达到当地规定的85％的签约比例而停止了拆迁。2018年，当地重启动迁，居民签字同意率达到了96．05％，等了足足六年，大家才圆了动迁梦。

很显然，老版本的旧改模式，推动起来极为困难，效率低下。

广东旧改新政要点：四类情形，经2／3以上权利人同意即可裁决搬迁

为了解决旧改动迁“众口难调”的老大难，广东发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，明确了2／3权利人签字就可申请政府裁决搬迁，彻底突破了旧改的这一困局。将旧改动迁的主动权，交给了片区“多数人”。

《意见》对于旧改中执行这一“少数服从多数”原则的前提也作了具体的限定，即必须是由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见。

同时，还规定了符合以下四类情形的，原权利主体（编者注：即同意旧改的权利人）才可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。即：

（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；

（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80％；

（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

另外1／3权利人的补偿权益如何保障？《意见》给出了答案

毕竟每个人都有自己的补偿权益诉求，合法合理的诉求，理应得到保障。不能因为多数人同意，就枉顾少数人的合法权益。

实际上这份《意见》，除了保障2／3权利人的利益，也在极力保障另外1／3的房屋权利人的补偿权益，提供了行政和司法救济途径。

《意见》明确规定，对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

从这里咱们可以看出，在旧改中，即便因为拆不拆迁而产生分歧的少数业主、多数业主的权益，都得到了最大程度的照顾。既强调了少数服从多数，推动拆迁的进城，共同改善片区居民的生活环境，也强调了少数权利人的合法有效的救济途径。

一句话，只要您认为补偿不满意，那么可以通过协调、行政复议或行政诉讼来解决问题。

律师观点：不论什么形式旧改，依法征收合理补偿的原则不会变

即明拆迁律师提醒大家：旧城改造的形式或许会有变化，但是依旧要符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等征收法律的相关规定。即一旦进行动迁，依然要按照法定的征收流程来进行，并按照“先补偿后搬迁”、“保障被征收人原有生活水平不降低”的基本原则来进行旧改，补偿必须公平合理。