21世纪中国商人已成为推动市场经济发展的重要力量，其地位和作用正日益彰显。但严格说来，在重农抑商的传统文化思想旷日持久的影响下，中国商人作为一个阶层还未发育成热。从商业地产或者说从商铺开发的角度来说，在满目是项目满耳是商圈的年代，商业地产的开发者和策划者很是“目中无人”，缺失对商业地产商业的主体“商人”的重视和研究。顾晓鸣教授在主编《世界商人丛书》中说得好：只有把抽象的见物不见人的”商业”变成以活生生的经营者与活生生的顾客和消费者打交道的“商业”，方能在当今商业格局中取得进展和效益。

了解商人、研究商人乃是推进商业地产发展之根本。

以下先讨论商铺和商人的概念。

中国商业地产联盟研究中心对商业地产有如下定义：商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念来讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

本CEO视点涉及的商业地产，主要是研究狭义概念的商业地产，即商场和店铺，简称商铺。商铺的形式多样，规模大小差别很大，大的商场如大型购物中心，规模可以达到几十万平方米，规模小的店铺，规模仅几百平方米甚至更小。

现代商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及感受体验的场所。和过去商铺的定义相比，现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

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从我国历史来看，商人的由来显然和商朝有关。

在我国历史上，商(殷)朝历经盘庚和武丁两代君主，经济上呈现出繁荣昌盛的局面，从而使贸易活动有相当的发展。原始的“以物易物”的交换方式，演化为使用货币购买。于是，产生了以买卖货物求利的人。但最早的商业活动都集中在庙宇或广场。如今，在我国仍有“赶集”和“庙会”的习俗。自从武王伐纤，商殷灭亡，天下为“周”，商代的臣民没有立足之地，他们从都城逃往外地，以贩卖活动来维持生活，久而久之，也就形成了一种定性的职业。这些人都系商代遗民，故被称为“商人”。

什么叫“商人”？在《经济大字典》经济卷中定义“商人’是指从事商品买卖以牟利为目的的统称。此商人的定义虽然不够全面，但从中可以说明这样一个事实，有“商品”，就要有‘商人”，有了“商人”才有市场。