随着人们消费观念的改变,不少购房人选择贷款买房,最近有网友问,现在房价涨的这么厉害,不贷款真的买不起了,但是贷款期限如何确定?真的是期限越长越好吗?专家认为,贷款期限长短因人而异。

举个例子,小明要买一套200万的房子,首付60万,贷款140万,按照基准利率4.9%,贷款30年,等额本息还款法,用计算器计算结果如下:

小明每月还款7430.17元,总支付利息1274862.67元。

如果小明每月收入较高,且以后有提前还款的打算,缩短贷款期限也许会更划算。因为虽然每月还贷压力增加,但是同样的贷款额度,贷款期限缩短10年,节省的利息也不是个小数目,在其他条件相同的情况下,假设缩短贷款期限到20年,计算的结果如下:

每月还款额为9162.22元,总支付利息为798932.00元,比贷款30年少付475930.67元的利息,可以买一辆豪华版SUV了!

贷款期限长,付出的总利息多;而贷款期限短,则每个月的还贷压力更大。两者各有利弊。除了比较月供和总利息,贷款期限还要根据自己的还款能力、贷款利率、贷款额度、以及包括贷款人年龄、所购房房龄在内的银行其他要求来确定,期限长未必适合每个人。

依据还款能力(月供与收入比)设置贷款期限

银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入,要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供。借款人要根据自己的收入和实际状况来确定还款方式,办理房贷应该以不影响家庭生活为前提,这就需要考虑月供与家庭收入的比例。如果这一比例过高,势必会减少家庭的其他开支,从而影响正常的家庭生活。月供占家庭收入的比例可以通过延长或缩短贷款期限来调节,一般月供最高不能超过收入的50%。

案例中,假设小明的家庭月收入为15000元,贷款20年的月供为9162元,显然超出了50%的比例。此种情况,建议小明将贷款期限延长到30年。

根据贷款利率变化调整还款期限

贷款利率和贷款额度影响借款人房贷月供,从而影响月供收入比。购房人应以不影响家庭生活为前提,通过延长或缩短贷款期限来调节月供占家庭收入的比例。

值得注意的是,房贷利率并不是一个固定不变的数值,比如2015年就遇到了央行5次降息,月供也会随之下调。而一旦遇到央行升息,房贷月供也会随之增加,很多家庭会在此时选择提前还贷,缩短还款期限或减少月供额来缓解资金紧张。

贷款人年龄也会影响贷款期限

在申请房贷时,借款人的年龄是重要的审核因素。一般而言,只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款,要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年,否则不予受理。因此,借款人年龄越小,那么可以申请的贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁,则最长贷款期限只能是25年以下。

所购房房龄过大贷不到最长期限

房龄也是银行确定贷款年限的重要因素,特别是购买二手房,银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大,也可能贷不到最长期限。

贷款的最佳表现不是时间越长越好,而是要达到“最佳组合”的状态,能够追求在自己负债能力(经济承受能力)范围内,有最高的抵押额度(房屋评估价的70%),最少首付款,最合理的贷款期限,其目的就是尽可能的减少购房支出,同时要注意各地的房贷政策会有差异,大家要注意因地制宜,合理确定贷款时间。