一、商品房销售面积要怎么确定

1、售房单位在销售商品房前，应确定商品房的销售面积计算方式，对公用建筑面积予以分摊，商品房建筑面积有套内建筑面积和分摊的功用建筑面积组成。商品房预售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。但预售商品房住宅的，应当按照套内建筑面积计价。

2、售房单位在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告数和下列分摊情况：

(1)被分摊的共用部分的名称、用途、所在位置、面积;

(2)参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;

(3)不分摊的公用部位。

3、商品房住宅公用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个买受人签订预售合同后，售房单位不得更改。售房单位与买受人签订的预售合同中应当附有经公示的公用建筑面积分摊的内容。

4、非住宅的商品房预售时，售房单位应当明示公用建筑面积分摊情况。

二、商品房面积与约定不符怎么办

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的

房价款由买受人按照约定的价格补足：面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

这个司法解释规定得很清楚：面积增加或减少，但误差在百分之三以内，属于正常，双方据实结算，多退少补;

面积减少，误差超过百分之三，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款利息(实际上购房者还是吃亏了)，也可以选择继续履行，开发商要返还误差在百分乏三以内的房款，对超过百分之三部分的房价款要双倍返还：

面积增加，误差超过百分之三，购房者也可以选择解除合同，同样是返还购房款和利息;也同样可以选择继续履行合同，那就由购房者补交误差在百分之三以内的购房款，对超过百分之三以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。

但是，如果双方在购房合中约定了明确的其它处理方法，则按双方的约定处理。