一、物业合同纠纷专属管辖是怎样的

物业合同纠纷不适用专属管辖。专属管辖，是指法律所规定的特殊类型案件必须由特定的人民法院管辖，根据《民事诉讼法》第三十四条规定可知，专属管辖的案件包括因不动产纠纷提起的诉讼、因港口作业中发生纠纷提起的诉讼、因继承遗产纠纷提起的诉讼三种情况，而物业合同纠纷不属于“因不动产纠纷”提起的诉讼，而是属于“合同”项下的“债权纠纷”。

二、物业合同纠纷的管辖如何确定

物业合同纠纷的管辖可以可由当事人协商确定，物业服务人与业主可以基于意思自治原则，书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。根据《民事诉讼法解释》第三十条规定，根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定；不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。管辖协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，原告可以向其中一个人民法院起诉。

三、物业合同纠纷维权方式

物业合同纠纷维权方式主要有以下几种：

1．协商解决。业主及物业使用人在接受物业服务的过程中，因物业服务企业及其从业人员不符合法律规定或合同约定的行为产生纠纷时，可以寻求由业主委员会协商解决。

2．行政监督。当业主委员会不能协调解决业主与物业服务企业之间的纠纷时，业主可以向街道办事处或乡镇人民政府申请处理纠纷，也可以直接向辖区内市、县（区）政府房地产主管部门提请监督或提出投诉。

3．依法起诉。当物业服务企业未尽到合理限度内的安全保障义务，且业主或物业使用人的人身或财产因此遭受损害时，业主或物业使用人可以搜集相关证据向当地人民法院提起人身损害或财产损害赔偿诉讼。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）：第一编 总则 第二章　管辖 第二节　地域管辖 第三十四条　下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：\n（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；\n（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；\n（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。