首先想退定金必须要证明,双方的合同条款达不成一致意见才可以退,购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。
新政后退房纠纷频发律师称开发商应退还定金
9月29日晚,国家有关部委正式出台五点措施,拉开了房地产市场第二轮调控的帷幕。本次新政的出台,迅速为此前火爆的广州楼市降温,并引发房地产买卖违约纠纷的井喷,不少买家因为政策改变导致无法办理贷款,此前缴纳的订金更有可能打水漂。本次,网易房产独家采访广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张某锋,就目前最热门的房地产纠纷进行解答。
一、新政是否属于不可抗力?
答不可抗力在法律上被定义为不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,和政府有关的不可抗力比较常见的有征收、征用。将某一个领域的政策作为不可抗力来认定,在法律上缺乏依据,司法实践中也十分鲜见。具体到房地产行业,一般的认识是,在国家三令五申要对高房价进行干预,多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下,楼市新政不属于不能预见、不能避免的情况,因此一般的认识是新政不属于不可抗力。
但是,在买方过程中遭遇房产新政,导致购房者陷入履约不能的困境,是否就真的无法解除合同了呢,我们认为这要区分不同情况,做出相应处理。
二、签订《认购书》之后遭遇新政是否可以要求退订?
其一、已经签订的《认购书》约定了按揭付款,根据新政,结合买房人自身条件,只能减少按揭付款比例,增加首付。例如《认购书》约定首付30%,按揭贷款70%,但根据房产新政首付要提高到50%。
其二、根据本次新政,银行停发第三套及以上住房贷款。此前已经签署《认购书》并约定按揭付款的三套房买家,在本次新政实施之后将无法贷到款。
前述两种情况,均应当归类于不可归责于双方原因而导致合同无法履行,根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。买房人要求解除《认购书》、退还定金的要求应当得到支持。
三、签订《商品房买卖合同》之后遭遇新政如何处理?
与前述情况恰恰相反,《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》上一般都会约定如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足,买方应当自筹资金补足差额。遇到这一情况,买家都要自筹资金补齐首期款的差额,否则将面临违约责任的制裁。当然,如果买卖合同中没有自筹资金补足的约定,那么购房者有权向开发商要求解除合同,已经支付的款项则应该根据合同约定做出处理。
四、中介公司的利益该如何保障?
新政的出台也导致二手房交易领域违约增多,二手房买卖合同签订之后,房地产中介公司经常遭遇拖欠、拒付佣金的情况。我们认为,中介公司作为居间人,报酬(佣金)请求权是其主要权利。中介公司是否有权取得佣金的标准是买卖合同是否订立,一旦促成二手房买卖合同成立(即签订三房买卖合同),业主及/或客户就应当支付佣金,而且中介公司有权取得佣金的大部或者全部——即便是新政原因导致买卖合同解除。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
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开发商有哪些可以要求退房的方式广西在线咨询 2022-06-07可以要求开发商退房的情况如下: 1、延迟交付并经过催告后三个月合理期限内仍未交房; 2、房屋主体结构质量是不合格的,不能交付使用; 3、房屋质量问题严重影响正常居住。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。第十三条第一款规定
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可以要求开发商退房的方式有哪些江西在线咨询 2022-07-08既然是你不想要了,那责任在你而不在开发商那边,想要退房就必须承担违约责任,具体看你们的合同上是怎么约定的。但是,如果你能找到开发商的漏洞,借机退房也不失为一种手段。
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可以要求开发商退房的方式有哪些?安徽在线咨询 2023-01-13以下方式可以要求开发商退房: 1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 2、开发商逾期交房的。 3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。 4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋。 5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6、不能或不能按期办理产权过户的。 7、购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。 8、合同中约
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开发商应返还订金的情形有哪些贵州在线咨询 2023-02-28开发商应返还订金的情形有: (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的; (2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的; (3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的; (4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
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最好的退房方式有哪些开发商要求退房江苏在线咨询 2021-10-25(一)无证销售室。(二)开发人员隐瞒住房抵押情况。(三)开发人员推迟交房,即使过了合理的期限也不能交房。(四)开发人员擅自改变计划设计。(五)商社发生质量问题。(六)商社面积误差过大。(七)开发人员延期办理房地产证明书。